Дарственная на квартиру: кто платит налоги и сколько?

Бесплатная консультация юриста по телефону: 8 (499) 677-17-74       8 (812) 241-16-36 Содержание:

Оплата налогов

Одним из распространённых способов приобретения жилья будет дарение. Воспользоваться им могут только граждане, так как закон прямо запрещает использование этой сделки в отношениях юридических лиц.

При этом даритель не получает никакой материальной выгоды. В отличие от того, кто дар принимает. Такой доход в нашей стране должен быть задекларирован и с него нужно уплатить налог при дарении квартиры.

Какой налог нужно уплатить

Дарение возможно только между физическими лицами, следовательно, речь идёт об НДФЛ, размер которого равен 13% от величины полученного дохода. Но квартира — это же не деньги, может ли она являться доходом и подлежит ли налогообложению? Может, отвечает на это Налоговый кодекс, устанавливая в ст. 210 норму, согласно которой доходы бывают:

  • денежными;
  • натуральными;
  • материальной выгодой.

Квартира в подарок

Принятая в дар квартира представляет доход, полученный в натуральной форме. И, согласно пп.7 п.1 ст 228 НК с него нужно самостоятельно сосчитать и уплатить налог. Для этого сначала подаётся налоговая декларация, в срок до конца апреля следующего за приобретением года, а затем, до 15 июля уплачивается сам налог.

Вернуть уплаченные средства, получив налоговый вычет, нельзя. Причина – отсутствие расходов на приобретение. Обязательные платежи к таковым не относятся. Кроме того, за регистрацию права на квартиру платится государственная пошлина.

Кто платит

Налог платит одаряемый, то есть тот человек, которому квартира была передана. А вот даритель ничего государству не должен, потому что ничего не получил. Дарение не предусматривает какого-либо возмещения, поэтому платить налог на дарение квартиры не нужно.

Иногда этой сделкой пользуются, чтобы скрыть фактически осуществлённую продажу квартиры, которой продавец владеет меньше трёх лет. Но такая мнимая сделка, во-первых, является ничтожной, то есть недействительной, а, во-вторых, лишена смысла, так как размер НДФЛ при продаже и при получении в дар одинаков — 13%. К тому при покупке можно вернуть часть стоимости в виде налогового вычета.

Дарение означает переход к другому владельцу права собственности. Поэтому после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре, у нового собственника появиться обязанность уплачивать налог на своё недвижимое имущество.

В отличие от НДФЛ, который придётся заплатить только один раз, после получения подарка, владение жильём облагается обязательным налогом ежегодно. За получение свидетельство о праве взимается госпошлина.

Можно ли не платить

Из общего правила, требующего заплатить налог с полученного в результате дарения дохода, есть одно исключение. Если квартира перешла в результате сделки к кому-либо из близких родственников, то налог при дарении квартиры не взимается (п.18.1 ст. 217 НК). Перечень таких родственников есть в Семейном и Налоговом кодексах. Не подлежит налогообложению сделка между:

  • действительными супругами;
  • братьями и сёстрами (имеющими хотя бы одного общего родителя);
  • детьми и родителями;
  • дедушками/бабушками и их внуками;
  • усыновителями и приёмными детьми.

При совершении дарения в отношении прочих родственников, не упомянутых в списке, налог нужно платить на общем основании. Но и здесь возможно исключение.

Обращение к юристу

Согласно письму Минфина от 07.05.2013 г. возможно признание близким родственником и не включённых в список лиц. Но для этого придётся уплатив госпошлину, обратиться в суд, который рассмотрит заявление в порядке особого производства. Главным, на что будет обращаться внимание, является проживание на одной жилплощади и наличие общего хозяйства.

Дарение детям

После развода супруги перестают считаться родственниками. Следовательно, дарение между ними возможно но с соблюдением правила, касающегося налогов. А вот дети, даже если остаются с одним из родителей, родства со вторым не теряют.

Следовательно, могут получать от него в дар квартиры или другую недвижимость, не платя при этом ничего. Для того чтобы подарить ребёнку жилье, не нужно дожидаться его совершеннолетия. Государственную пошлину в этом случае платят родители.

Закон допускает оформление дарения в пользу несовершеннолетних членов семьи. Если такой дар поступает не от близкого родственника, то оформляют регистрацию права и полагающийся налог платят от имени нового собственника его родители (или опекуны, попечители). Но вот дарить недвижимость от имени малолетнего ребёнка закон прямо запрещает (ст. 575 ГК).

Оформляем дарственную на детей

Подавать налоговую декларацию при такой сделке новый собственник не обязан. Однако, информация из Росреестра об отчуждении квартиры прежним владельцем и том, каким способом это было проделано, в ФНС поступит.

Иногда, если информация оказывается передана некорректно, у налоговой службы могут возникнуть вопросы к новому владельцу. Пояснения по ним нужно представить письменно, уточнив степень родства.

Как узнать, сколько заплатить

Определить, с какой суммы уплатить налог при продаже жилья, довольно просто. Она указана в договоре. При этом платить придётся только тем, кто менее трёх лет владел недвижимостью. Всех же остальных продавцов закон от налога освобождает (п. 17.1 ст. 217 НК). А покупатель в любом случае имеет право на получение налогового вычета.

А вот при дарении, ситуация более сложная. Даритель взамен ничего не получает, какая-либо сумма в договоре не фигурирует. Рассчитывать от стоимости? А от какой? Квартира имеет инвентаризационную, кадастровую и рыночную, которые между собой очень сильно различаются. Поэтому до недавнего времени единого подхода к определению базы для налогообложения не было.

Стоимость жилплощади

Инвентаризационная или кадастровая

Чаще всего для расчёта использовалась стоимость инвентаризационная. Она определяется БТИ и указывается в техпаспорте квартиры. Это сумма имеет мало общего с реальной ценой недвижимости и представляет собой восстановительную стоимость (т. е. сумму, которую придётся затратить на восстановление данного объекта), уменьшенную на денежное выражение физического износа. Такой подход устраивал граждан, так как сумма получалась весьма скромной.

Кадастровая стоимость хоть и приближена к рыночной, но тоже реальной цены квартиры на рынке не отражает. Хотя и использовалась многими инспекциями для расчёта налога, наряду с договорной. То есть с той, которая все же была указана в договоре, хотя закон и не обязывает этого делать.

Получить документ с ее указанием можно после внесения государственной пошлины в Росреестре. Сумма налога получалась несколько большей, но не настолько, чтобы вызывать возмущение. Тем более что, согласно статистике, большая часть сделок совершается между родственниками.

Определяем рыночную стоимость

Как определить рыночную стоимость

Однако Минфин РФ в своём письме от 08.07.2015 г. указал, что при расчёте налога нужно исходить из рыночной стоимости подаренной квартиры. Это означает, во-первых, существенное увеличение суммы налога, а, во-вторых, необходимость такую стоимость определять. Ведь, как уже упоминалось, в договоре дарения цена квартиры не оговаривается.

Кроме того не совсем понятно, кто и как будет определять и фиксировать рыночную стоимость, которая постоянно изменяется. Можно произвести её самостоятельно, изучив состояние рынка недвижимости по общедоступным материалам. Или обратиться за консультацией в риеэлорскую фирму. Но недостаток обоих этих способов один — отсутствие подтверждения, которое было бы принято ФНС как бесспорное.

Пока же выход только один. Для того чтобы между получившим квартиру гражданином и налоговой службой не возникло недоразумений, требуется документ, подтверждающий стоимость дара. Им может стать заключение о независимой оценке.

Его составляет профессиональный оценщик, член определённой СРО и соответствующий другим требованиям к такому специалисту. Однако его услуги являются платными, то есть помимо уплаты собственно налога нужно предусмотреть и дополнительные расходы на оценку и государственную пошлину.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.