Законные способы продажи квартиры купленной в ипотеку

Бесплатная консультация юриста по телефону: 8 (499) 677-17-74       8 (812) 241-16-36 Содержание:

Квартира в ипотеке

Форумы, посвящённые недвижимости пестрят вопросами: «Как я могу продать квартиру с обременением по ипотеке». Это вполне логично объясняется – ипотечное кредитование подразумевает длительный договор. За это время у заёмщика может возникнуть сложная жизненная ситуация, и в результате сложившихся обстоятельств он больше не может отвечать по взятым обязательствам.

Или жилплощадь перестала представлять интерес для заемщика и он подумывает о приобретении другой квартиры. Отсюда возникает логичный вопрос: можно ли продать квартиру, приобретённую с привлечением банковских средств?

Оказывается, что получить одобрение на ипотеку гораздо проще, чем реализовать потом жильё. Договор обычно включает пункт, который сообщает, что продать купленную в ипотеку квартиру без согласия банка невозможно. По закону, заёмщик может только пользоваться недвижимостью, не совершая с ней никаких сделок. Даже на досрочное погашение задолженности банки идут неохотно. Кредитору выгодно получать несколько лет завышенные проценты, чем единоразовую выплату.

Продажа жилплощади

Однако, при наличии у заёмщика уважительных причин, процедура по реализации жилплощади с обременением вполне осуществима. Мы расскажем, как в 2017 году продать ипотечную квартиру. Рассмотрим и возможные риски при заключении сделки.

Читайте также статью как продать квартиру правильно и быстро.

Причины для расторжения договора

Продать квартиру в ипотеке можно только с согласия кредитора. Чтобы банк одобрил такое решение, заёмщик должен привести веские причины на досрочное расторжение договора. Наибольшую сложность вызывает военная ипотека, про неё мы поговорим отдельно.

Ситуация с продажей ипотечной недвижимости выглядит двояко: с одной стороны, банк заинтересован в погашении заёмщиком долговых обязательств, с другой – кредитор теряет регулярные денежные вливания. Проценты по кредитам – это залог процветания банковской системы. Поэтому внимательно изучите договор банковского кредитования, который вы заключали при покупке квартиры.

Если в договоре есть пункт, допускающий продажу недвижимости с обременением, можете смело искать покупателя и оформлять договор купли-продажи квартиры. При отсутствии указанного пункта, самостоятельная продажа приведёт к оспариванию сделки и наложению штрафных санкций.

На консультации у сотрудника банка

Причины, по которым заёмщик хочет продать жилплощадь с обременением, выглядят так:

  • невозможность отвечать по долговым обязательствам. В течение долгих лет, пока происходит выплата кредита, заёмщик может потерять работу или трудоспособность. Соответственно выплачивать ежемесячные взносы человек неспособен. Чтобы избежать просрочек по платежам, пишется заявление о досрочном погашении кредита в результате продажи квартиры. В таких случаях банки обычно идут навстречу, однако, требуют документы, подтверждающие причину утраты платёжеспособности;
  • недвижимость теряет ценность для заёмщика. Например, за время выплаты кредита семья разрослась и требуется более просторное жильё. В этой ситуации банк может пойти навстречу, при условии повторного кредитования в этой же организации. Банк может одобрить продажу квартиры в ипотеке при разводе супругов;
  • финансовая выгода. Это одна из наиболее распространённых причин на 2017 год. Заёмщик берёт ипотечный кредит на участие в долевом строительстве. Кредитование происходит на начальном этапе застройки. Когда дом готов к вводу в эксплуатацию, цена квадратных метров существенно возрастает, что позволяет перекрыть ипотеку и получить дополнительную финансовую выгоду. В этом случае, в качестве причины указывается, что отпала необходимость в обретении квартиры. Обратите внимание, что не все банки могут счесть такую причину уважительной.

Теперь поговорим непосредственно о возможных вариантах сделки.

Схемы реализации

Существует пошаговая инструкция, которая поможет продать квартиру, находящуюся в залоге у банка. Первым пунктом пошаговой инструкции стоит извещение кредитора о желании выставить недвижимость на продажу. Если банковские служащие сочтут вашу причину уважительной, то можете воспользоваться одним из приведённых здесь вариантов.

Досрочное погашение кредита

Для этого находится покупатель, согласный на договор купли-продажи квартиры с обременением. Порядок действий выглядит так:

  1. Заключается предварительный договор купли-продажи.
  2. Покупатель вносит предоплату в размере задолженности по непогашенному кредиту.
  3. Продавец обращается к кредитору с письменным заявлением о досрочном погашении долговых обязательств. После оплаты кредитор обязан выдать справку об отсутствии задолженностей.
  4. Снимается обременение с жилплощади. Для этого нужно обратиться в Регистрационную палату и представить заявление о снятии обременения, паспорт, правоустанавливающие документы на жильё, банковскую справку.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с условием о задатке

В документах на квартиру будет проставлен соответствующий штамп, после этого можно приступать к переоформлению прав собственности. Такая процедура занимает от 5 до 7 дней.

Досрочное погашение кредита

Обычная продажа

Жилплощадь выставляется на продажу обычным порядком (после согласования с банком). Рекомендуем не скрывать от покупателя факт обременения недвижимости. Возможно, это приведёт к снижению стоимости, но учитывая спрос на квадратные метры в 2017, много вы не потеряете.

После того как покупатель осмотрит жильё и найдёт его подходящим, он обращается к кредитору с заявлением о выкупе долговых обязательств. Между покупателем и финансовым учреждением заключается предварительный договор купли-продажи.

Этот документ обычно заверяется у нотариуса. Затем банк предоставляет два депозитария: в одну ячейку покупатель помещает остаток по кредиту, в другую – сумму окончательного расчёта с продавцом. Затем банком снимаются обременения с жилья, оформляется договор купли-продажи, после регистрации которого, кредитор и заёмщик получают доступ к своим депозитам.

С участием банка

Этот вариант применим, если заёмщик меняет место жительства или убывает в длительную командировку. Здесь банк самостоятельно занимается продажей недвижимости.

Если после реализации и погашении задолженности остаются денежные средства, они помещаются на депозитное хранение. Заёмщик в любой момент может забрать остаток денежных средств. Отметим, что это самый невыгодный вариант реализации ипотечной квартиры. Кредитор не ищет выгоды, а просто хочет вернуть свои деньги.

Заключение договора купли-продажи

Перераспределение обязательств

Недвижимость, которая находится в залоге у банка, пользуется повышенным спросом у потенциальных заёмщиков. Когда человек хочет оформить ипотечный кредит, он может взять ответственность по долговым обязательствам другого заёмщика на себя. Здесь происходит стандартная процедура оформления кредита в банке.

Затем кредитор перерегистрирует обременение на другого человека. От заёмщика требуется лишь подписать договор о переуступке долговых обязательств. Такая схема подходит, если заёмщик не ищет финансовой выгоды, просто не может больше выплачивать кредит.

Обратите внимание, что практически все сделки происходят при участии банковской структуры. Это помогает снизить риски продавца и покупателя при заключении сделки.

Ипотека для военных

Продажа жилплощади, приобретённой по военной ипотеке, происходит в двух случаях:

  1. Военнослужащий рассчитался по долговым обязательствам. Тогда он считается полноправным владельцем, соответственно может распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению. Главное, это наличие подтверждающих документов.
  2. Долг погашен не полностью. Здесь нужно привести веские основания для реализации квадратных метров, приобретённых по военной ипотеке. Обратите внимание, что причины должны удовлетворить не только кредитора, но и Министерство обороны.

Продажа из-за переезда в другой город

Рассмотрим второй вариант, как наиболее сложный. В данной ситуации может быть лишь две уважительные причины, которые банк сочтёт удовлетворительными:

  • военнослужащий убывает к другому месту службы. Здесь Минобороны окажет максимальное содействие в реализации жилплощади. Учитывая, что воспользоваться военной ипотекой можно раз в жизни, альтернативное жильё военнослужащему никто не предоставит. Поэтому военные поспособствуют выгодной продаже квартиры, чтобы человек смог приобрести недвижимость в другом городе;
  • болезнь близких родственников. Когда у военнослужащего нет другой возможности оплатить лечение, кроме как продать квартиру, препятствовать заключению договора купли-продажи не будут. Здесь в банк и Минобороны нужно представить диагноз, поставленный врачом и результаты лабораторных обследований.

Другие причины не являются удовлетворительными, соответственно продать жильё не получится. Поэтому прежде чем участвовать в программе военной ипотеки, рекомендуем адекватно оценить свои возможности.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.