Как при продаже квартиры получить налоговый вычет?

Получаем налоговый вычет

Налоговый вычет при продаже квартиры является один из видов имущественных вычетов и представляет собой право гражданина при реализации собственности уменьшить налог, подлежащий уплате в бюджет.

Условия получения льготы

Кто может воспользоваться льготой:

  • физлица, проживающие в России более 183 дней (резиденты РФ);
  • ИП, не использовавшие проданную собственность в коммерческой деятельности

Имущественный вычет предоставляется при определённых условия. В частности:

  • квартира должна быть в собственности не менее установленного законом срока;
  • прибыль от продажи квартиры должна быть не менее миллиона рублей;
  • недвижимость не должна использоваться для извлечения прибыли.

Рассмотрим более подробно каждое из условий.

Определяем срок собственности

Срок собственности

До 2016 года общий срок владения недвижимостью, освобождающий гражданина от уплаты налога, был равен 3 годам независимо от способа ее получения. Однако, с нового года вступили в силу изменения, увеличившие срок до пяти лет. Трёхлетний срок законодатель оставил для недвижимости:

  • полученной в дар от родственников или по наследству;
  • зарегистрированной до 2016 года;
  • в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты;

Право собственности возникает с момента госрегистрации и заканчивается передачей указанного права третьих лицам. Данные сделки должны подтверждаться соответствующими документами.

Отдельные правила определения срока собственности

При продаже квартиры, полученной в наследство, началом правом собственности считается дата открытия наследства.

Часто спорные вопросы возникают при реализации доли в недвижимости. Например, супруга первоначально владела 1/3 доли, впоследствии к ней перешли оставшиеся 2/3. Какой момент считать началом течения срока собственности?

Свидетельство права собственности

По многочисленным ранним разъяснениям Минфина, данным до 2014 года, срок владения всей квартирой нужно было исчислять с момента регистрации первоначальной доли, ведь изменение размера доли не влечёт изменение срока владения объектом.

Однако, в 2014 году позиция финансового ведомства изменилась и в настоящий момент с доли, находящейся в собственности менее трёх лет при продаже необходимо уплатить налог и соответственно можно заявить имущественный вычет.

Размер льготы

Льготу можно получить в размере:

  • одного миллион рублей;
  • всей суммы расходов, связанных с покупкой недвижимости, если они подтверждаются документально.

В расходы включается не только сумма самого жилья, но и процентов по кредиту, услуги риелтора и т.д.

Применять льготу в фиксированном размере (1млн.руб.) имеет смысл тогда, когда подтверждение расходов отсутствует или они составляют меньше миллиона рублей. В остальных случаях целесообразнее будет уменьшить налогооблагаемый доход на имущественный вычет в размере затрат на покупку.

Расчёт суммы подоходного налога при применении льготы

Если налоговый вычет заявляется в фиксированном размере:

НДФЛ = (Доход от продажи квартиры — 1млн.руб) * 13%

И в размере осуществлённых расходов:

НДФЛ = (Доход — подтверждённые расходы) * 13%

Стоит отметить, что изменениями, вступившими в силу в 2016 году, законодатель пресёк возможные спекуляции с недвижимостью. Теперь указание в договоре суммы, меньше 1 млн. руб. для ухода от уплаты налога не будет лишать лицо обязанности уплатить налог.

В случае если доход от продажи недвижимости, приобретённой в 2016 году будет меньше её кадастровой стоимости умноженной на коэффициент 0.7, расчёт налога будет произведён следующим образом:

НДФЛ = (Кадастровая стоимость * 0,7) * 13%

Необходимо отметить, что субъекты РФ вправе сами устанавливать срок владения и коэффициент.

Оплата налогов

Пример расчёта налога с использованием налоговых вычетов

Ситуация № 1

Юдину С.К. в 2014 году в наследство от бабушки перешла однокомнатная квартира. В 2015 году он продал её за 1 245 780 р. Так как подтверждение расходам отсутствует и налоговый вычет заявляется в размере 1млн.р., сумма к уплате составит 31 951 р.:

(1 245 780 — 1 000 000) * 13%

Ситуация № 2

Сердечнов В.А в 2014 году в кредит приобрёл квартиру стоимостью 2 432 500 р. Проценты по ипотеке составили 236 000 р. В 2016 году он продал недвижимость за 3 855 900 р. Так как расходы подтверждаются соответствующими документами, Сердечнов может учесть их при расчёте НДФЛ. В данном случае уплатить в бюджет ему будет необходимо 154 362 р.

(3 855 900 — 2 432 500 — 236 000) * 13%

Ситуация № 3

Светин Д. А. в 2015 году продал приобретённую годом ранее квартиру. Реальная сумма сделки составила 3 955 700 р. Чтобы не уплачивать налог, Светин указал в договоре сумму в размере 950 000 р., а остальная часть денег была оформлена по расписке. Кадастровая стоимость составила 3 100 000 р. Несмотря на то что сумма по договору меньше фиксированного размера налогового вычета Светин должен будет отчислить государству подоходный налог в размере 282 100 р.

(3 100 000 * 0,7) * 13 %

Изчесляем размер льготы

Особенности заявления льготы при продаже общей собственности

Налоговый вычет при продаже общей совместной собственности распределяется между супругами согласно заявлению о его распределении. Если данного заявления нет, по умолчанию он будет разделяться в равных долях.

При реализации недвижимости, находящейся в долевой собственности, имущественный вычет распределяется согласно долям каждого собственника.

Многократность льготы

Льготу при продаже квартиры можно заявлять хоть каждый год. Этим он кардинально отличается от налогового вычета при приобретении недвижимости, который можно заявить лишь один раз в жизни.

Однако, тут есть небольшое ограничение. При продаже нескольких объектов недвижимости в одном году, налоговый вычет в 1 млн. руб. может быть представлен лишь по одному объекту.

Заполняем налоговую декларацию

Как получить льготу?

Порядок действий:

  1. Необходимо в срок до 30 апреля в года, следующего за годом, в котором была продана недвижимость, подать в Инспекцию по месту прописки или пребывания (в определённых законом случаях) декларацию по форме 3-НДФЛ.
  2. Составить заявление о предоставлении налогового вычета.
  3. Собрать документы, подтверждающие продажу недвижимости и её покупку, если налоговый вычет заявляется в сумме расходов на покупку.
  4. Уплатить налог с учётом подтверждённого права на льготу.

Рассмотрев основные особенности заявления налогового вычета при продаже недвижимости, вкратце обозначим ключевые моменты:

  • льгота имеет многоразовый характер и может заявляться каждый год;
  • доход, полученный от реализации, может быть уменьшен на установленный законодательством размер в один миллион либо на сумму затрат по покупке квартиры, если они подтверждаются документально;
  • с нового года вступили в силу изменения, увеличивающие срок владения реализуемым имуществом до пяти лет;
  • нерезидентам РФ льгота не предоставляется.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

12 комментариев

  • НАТАЛЬЯ

    КУПИЛА КВАРТИРУ В 2016Г. ПОДАРИЛА ДОЧЕРИ. В 2017Г ДОЧЬ УМИРАЕТ И ЭТУ КВАРТИРУ ПОЛУЧИЛА В НАСЛЕДСТВО, КОТОРУЮ И ПРОДАЛА. Я НЕРАБОТАЮЩИИЙ ПЕНСИОНЕР 10 ЛЕТ. НАСКОЛЬКО МОЖНО УМНЬШИТЬ НАЛОГ?

    Ответить
    • Дежурный Юрист

      Налог на наследство вам платить не надо. В случае продажи квартиры — стандартные 13%, если в собственности квартира будет менее трех лет.

      Ответить
  • Светлана

    Здравствуйте. Я продаю квартиру, доставшуюся мне по наследству от родителей, за 700 тысяч рублей. Вступила в права наследования 28.10. 2016г. Продаю в конце ноября 2017г. Должна ли я с этой суммы платить налог?

    Ответить
    • Дежурный Юрист

      Да, так как не прошел трехлетний срок владения.

      Ответить
  • Юрий

    Здравствуйте! В 2017 году продал земельный участок за 400 тыс. руб и долю в квартире за 600 тыс. руб. Может ли быть применен налоговый вычет 1 млн. руб к общей сумме сделки, т.е. 400 тыс. руб. к земельному участку и 600 тыс. руб. к жилому помещению?

    Ответить
    • Дежурный Юрист

      Да, может.

      Ответить
  • Анна

    ДОбрый день !подскажите,пожалуйста. Покупали квартиру с мамой по 1/2 доли,в 2016 году я ей продала свою долю а через несколько месяцев мама умерла и я вступила в наследство на квартиру в мае 2017 г получила свидетельство . В том же 2017 году продала эту квартиру за 2 млн. руб (кадастров стоимость 1,7 млн) и купила новое жилье за 1,8 млн (кадастров стоимость 1,2 млн). Также в 2011 году на ту долу в старой квартире воспользовалась вычетом но не на всю сумму остаток 400 т.р. Как составить декларацию какой налог я должна оплатить.спасибо!

    Ответить
    • Дежурный Юрист

      Вам необходимо оплатить налог с продажи квартиры, так как она пребывала в вашей собственности менее трех лет.

      Ответить
  • Сергей

    Здравствуйте! Продал за 3 млн р. комнату, полученную по наследству от отца. 3 года ее не владел. Какой налоговый вычет могу получить? Что-то изменит, если я ИП? Спасибо! Сергей

    Ответить
    • Дежурный Юрист

      Добрый день, зависит от того, по какой ставке вы ведете деятельность ИП. Так как ИП на УСН, ЕНВД, ЕСХН не платят НДФЛ, то и вычет им не полагается. Применить вычет в случае ИП на специальных режимах можно только в случае, если гражданин получает иной доход, с которого платит подоходный налог. При наличии права у ИП на вычет он рассчитывается по стандартной схеме, указанной в статье.

      Ответить
  • Аноним

    Здравствуйте. Я хочу продать квартиру, которую только что приватизировала, чтобы купить другую, и сделать минимальным вычет, в размере расходов. связанных с покупкой квартиры? и если я буду покупать еще квартиру совместно с мужем. имею ли я право на налоговый вычет.260 000 р.?

    Ответить
    • Дежурный Юрист

      Добрый день, право на вычет на супруга за счет имущества другого распространяется при условии оформления недвижимости в совместную собственность. Максимальный размер вычета для уменьшения налога на продажу квартиры — 1 млн. рублей к стоимости недвижимости. То есть вы можете снизить сумму налога с продажи на 130 тыс. рублей. В части покупки при соблюдении условий каждый из супругов может снизить расходы на 130 тыс. рублей.

      Ответить

Добавить комментарий