Тонкости продажы квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет

Бесплатная консультация юриста по телефону: 8 (499) 677-17-74       8 (812) 241-16-36 Содержание:

Продажа квартиры, которя в собственности менее 3 лет

Хотя на первый взгляд рынок недвижимости, а особенно, жилых квартир, кажется переполненным предложениями, собственнику, желающему продать квартиру в собственности менее 3 лет, сделать это все же возможно в разумные сроки и по разумной цене.

Действительно, глядя на ситуацию со стороны покупателя, найти подходящий вариант квартиры не так уж просто: если предполагается покупка «вторичного» жилья, то либо состояние квартиры оставляет желать лучшего, либо цена высоковата.

Если планируется покупка новостройки или хотя бы жилья не старше нескольких лет, могут встретиться другие затруднения: с застройщиком (выдержит ли срок строительства, какова репутация компании, наличие всех необходимых согласований и прочего), или, если дом сдан в эксплуатацию – качество постройки, отступления от проекта, наличие недоделок и т. д.

Через знание таких особенностей рынка недвижимости, продавцу можно обратить их часть к своей пользе.

Свидетельство права собственности

Как продать квартиру самостоятельно

Итак, чтобы продать квартиру и она не «зависла» на продаже, рекомендуется:

  • назначать среднерыночную стоимость объекта, с учётом местоположения, состояния и других обстоятельств;
  • быть готовым вести диалог с потенциальными покупателями, держать подготовленным комплект документов, требующихся к сделке;
  • не бояться работать через агентства по недвижимости; «чёрные риэлтеры» — скорее исключение, чем правило, а терпеливо и грамотно выстроить цепочку из ряда объектов, скоординировать действия нескольких семей, да и после не дать им переругаться, а довести до сделки, неподготовленному человеку вряд ли по силам.

Конечно, заняться продажей квартиры собственнику можно и самому, но следует понимать, что это займёт определённое время, быть готовым к взаимодействию с другими участниками рынка недвижимости и почитать о сделках хотя бы немного специальной литературы.

Сделка: пошаговая инструкция

Предположим, квартира нашла своего покупателя: предварительная договорённость о покупке получена, цена оговорена. Как правильно оформить сделку, имея в виду интересы продавца?

Пошагово можно представить данный процесс в виде нескольких этапов.

Подготовка документов

Подготовить документы для оформления покупки (о праве собственности, паспорта и свидетельства на всех собственников, кадастровый (или технический) паспорт, свидетельство о браке, согласие продать квартиру от супруга, в случае, если собственность не является совместной), при необходимости – разрешение органов опеки, справка о проживающих (зарегистрированных) в квартире). В ряде случаев могут понадобиться и другие документы.

Составление преддоговора

Составление преддоговора о продаже или соглашения о задатке (или авансе), закрепляющего намерение сторон на совершение сделки.

Важно: аванс в случае отмены сделки возвращается вносителю, задаток же можно удержать весь, или частично (сколько именно указано в предварительном договоре или соглашении о задатке). Если же откажется от продажи продавец, придётся вернуть задаток в двойном размере.

Собираем необходимые документы

Денежные расчёты сторон

Проводятся либо непосредственно во время сделки или в момент реальной передачи квартиры по акту, либо через банковскую ячейку. В последнем случае в присутствии банковского сотрудника денежные средства пересчитывают, закладывают в пакет, заклеивают его и подписывают сторонами.

После покупки и получения новым владельцем зарегистрированного свидетельства о праве собственности, продавец получает доступ к содержимому ячейки. Такой способ расчётов через банк наиболее безопасен для продавца — физического лица.

Подписание договора и регистрация прав собственности на купленное жилье

Договор составляется по правилам главы 30 ГК РФ. Хотя обязательного нотариального заверения не требует. Для лиц, самостоятельно продающих квартиру, нелишним будет обращение либо за профессиональным составлением документов в юридическую фирму, или к нотариусу.

Существенные моменты договора: стороны (кто продаёт, кто покупает), цена, полное описание объекта сделки, совпадающее со сведениями из кадастрового паспорта, способы уплаты денег и сдачи-приёма квартиры по акту, сколько расходов предполагается на оформление и как они распределяются. После чего договор регистрируют в Росреестре.

Рассчитываемся за купленую квартиру

Передача квартиры новому собственнику

Передача квартиры новому собственнику (с момента которой вся ответственность переходит к новому владельцу) — завершающий этап. После этого процедура купли-продажи считается оконченной и бывшему владельцу можно забрать денежные средства из банковской ячейки.

Описываемый вариант продажи распространяется на любую квартиру, независимо от времени, которое она находится в собственности, однако, следует помнить ещё об одном шаге: до 30 апреля следующего календарного года после продажи необходимо подать декларацию о полученном доходе.

Налоги с продажи квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет

В результате продажи имущества у бывшего владельца возникает прибыль, которая согласно законодательству Российской Федерации подлежит налогообложению. Это так называемый налог на доходы. Гражданин обязан указать сумму, полученную от сделки в налоговой декларации (НДФЛ-3).

С юридической стороны именно здесь важен срок нахождения квартиры в собственности до продажи (менее з лет или более владения имуществом). Налоговый кодекс (ст. 217) освобождает от уплаты подоходного налога тех россиян-собственников, которые до продажи владели квартирой не менее 3 лет.

Оплата налогов

При сроке менее 3 лет нахождения в собственности, подлежит уплате НДФЛ по ставке 13%.

Здесь также возможны два варианта:

  1. НДФЛ уплачивается с чистого дохода от продажи (цена покупки – цена продажи). Так, если квартира куплена за два миллиона, а через год продана за три, чистый доход равён миллиону, а налог составит 13% от последнего (130 тысяч рублей).
  2. Если квартира приватизирована или досталась по наследству/подарена (то есть досталась бесплатно), базой для обложения налогом будет её цена продажи, уменьшенная на 1 миллион рублей (ст. 220 НК РФ).

Но можно вычесть из базы для уплаты налога задокументированные расходы, потраченные улучшение объекта. Например, собственник вложил в ремонт 1, 2 миллиона рублей, а продажная стоимость составила 2 миллиона, ему можно уменьшить сумму дохода на понесённые расходы, подкреплённые документами (счета, договоры на ремонт, чеки). Сколько при этом составит НДФЛ — зависит от потраченных расходов.

Важно! При намеренном занижении цены в договоре можно будет признать его недействительным. С таким иском в суд в праве обратиться Налоговая служба.

Получаем налоговый вычет

Нерезиденты РФ (иностранцы и преимущественно проживающие за границей лица), подвергаются налогообложению в размере 30% независимо от сроков нахождения имущества в собственности.

Возможно, после продажи квартиры гражданин приобрёл другое жилье, потратив больше средств, чем выручил от продажи, даже в этом случае необходима налоговая декларация, чтобы не нарушить законодательство РФ.

Тем, кто сомневается в правильности её заполнения, можно посоветовать обратиться в налоговую инспекцию за консультацией или заказать оформление декларации у налогового консультанта.

Срок владения: как определяется

Как видно, величина налога НДФЛ с продажи зависит от срока нахождения недвижимости в собственности. Указанный срок определяется по законодательству РФ не всегда как календарные 36 месяцев.

Если квартира приватизирована, подарена, куплена, то моментом начала отсчёта срока (более или менее 3 лет) будет дата регистрации правоустанавливающего документа.
В случае наследования, а не покупки объекта — со дня открытия наследства.

Изчесляем размер льготы

Изменения с 2016 года

С начала текущего года в Налоговый кодекс внесены важные изменения, касающиеся продаж имущества физическими лицами:

  • теперь срок владения для освобождения от налога увеличен до 5 лет;
  • налоговая ставка определяется не от цены договора, а от оценочной стоимости недвижимого объекта (кадастровая стоимость). Её умножают на коэффициент 0,7 и от получившейся суммы высчитывают искомый 13% налога.

Следует упомянуть, что 5-летний срок нахождения в собственности не действует при продаже:

  • подаренной продавцу квартиры;
  • унаследованной от прямых родственников квартиры;
  • переданной в собственность по договору пожизненного содержания.

В указанных случаях можно по-прежнему применять 3-х летний срок.

Нововведения действуют только для сделок, совершенных после 1 января 2016 года. Более ранние облагаются НДФЛ по старым нормам.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.