Простые правила покупки квартиры на вторичном рынке

Выбираем квартиру

Покупка квартиры на вторичном рынке – предприятие довольно рискованное, хотя бы потому что у каждой не совсем новой квартиры есть своя история. Иногда она приятная, в других случаях бывает и неожиданная. Поэтому прежде чем принять окончательное решение о приобретении именно этого помещения, необходимо узнать его, как говорится, поближе.

Какие бывают риски?

Покупка недвижимости, вторичной или первичной, процедура сложная и не всегда понятная на первый взгляд. Если в отделе продаж застройщика с клиентом работает юрисконсульт, специалист группы проекта и постпродажного обслуживания, а права дольщика защищает 214-ФЗ, то при самостоятельном приобретении жилья на вторичном рынке лучше быть подкованным во всех аспектах.

Итак, риски при приобретении «вторички» могут быть следующие:

  • юридические;
  • мошенничество с технической документацией и общее состояние квартиры;
  • безопасность проведения сделки.

Покупаем квартиру самостоятельно

Юридические риски

Это самый опасный блок и при невнимании к нему могут возникнуть проблемы, которые влекут за собой потерю права собственности. Ели проштудировать законы, а именно Гражданский и Жилищный кодексы (статьи 2, 292, 304 и 35 соответственно), то станет ясно: при передаче права собственности на квартиру от одного владельца другому, все ранее проживающие на территории данной квартиры люди утрачивают своё право на жилплощадь и обязаны «выписаться» оттуда. В случае, когда они это делать отказываются, можно обратиться в суд и выиграть его.

Однако есть такие категории граждан, выгнать которых вы просто не имеете права. И частенько при процедуре совершения сделки предыдущий собственник жилья об этих людях умалчивает. К ним относятся:

  • члены семьи бывшего собственника, которые не захотели или не смогли участвовать в её приватизации;
  • лица, проходящие военную службу и осуждённые родственники;
  • люди, на которых оформлен завещательный отказ или договор пожизненного содержания с иждивением;
  • несовершеннолетние, зарегистрированные в помещении и часто являющиеся такими же собственниками жилья.

Все эти люди имеют полное право жить в квартире наравне с новым хозяином. Оспорить его через суд крайне сложно или невозможно вовсе.

Собираем информацию о жилплощади

Конечно, согласно статье №558 Гражданского кодекса, продавец обязан предоставить полный перечень таких лиц. Но, если он недобросовестный, то может и проигнорировать данный пункт.

Предусмотреть все это, естественно, невозможно. Но меры принять любому человеку вполне по силам. А именно: самому проверить историю квартиры, заверить договор купли-продажи у нотариуса, получить отказ от всех зарегистрированных в квартире лиц от дальнейшего пользования помещением и обязательство снятия с регистрационного учёта после перехода права собственности.

А вообще, во время процесса осмотра и принятия решения о покупке, задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Технические характеристики и окружающее пространство квартиры

Не стоит ждать, что «вторичка» окажется идеальным вариантом в сравнении с новостройкой. Да, недоделок тут, скорее всего, будет меньше. Но есть и другие риски. Поэтому начать осмотр можно уже с придомовой территории. Здесь оценке подвергаются: чистота, убранный из баков мусор, наличие места для выгула собак. Этот пункт важен. Ведь даже при отсутствии домашних животных у вас, вряд ли будет приятно ходить среди экскрементов.

Далее – подъезд. Также смотрите на качество уборки, состояние лестниц, наличие косметического ремонта. По дороге можно задать вопросы об управляющей компании. Если есть возможность, то осмотрите подвал, чердак или технический этаж.

В самой квартире внимательно исследуйте коммуникации. Наличие подтёков, сырости или плесени в труднодоступных местах свидетельство протекания и промерзания стен. Проверьте, не дует ли из окон и исправно ли работает вентиляция.

Планировочные решения тоже заслуживают интереса. Главный критерий – индивидуальное удобство. Спросите, была ли процедура перепланировки. Если ответ положительный, то смело требуйте соответствующие документы – справку из БТИ или тех. план помещения. В случае когда их нет, рискуете стать правонарушителем.

За незаконное изменение пространства взимается административный штраф. Причём этот процесс происходит уже в тесном контакте властей с нынешним собственником жилья.

пообщайтесь с соседями, узнайте, как ведут себя жильцы по вечерам и в праздничные дни, чем живут и кем работают.

Безопасность проведения сделки

Процедура приобретения жилья, как уже говорилось в самом начале, довольно сложный процесс. При этом сделка не на две тысячи рублей. Когда речь идёт о нескольких миллионах, никто не хочет рисковать.

Внимательно прочитайте все пункты в договоре, посоветуйтесь с юристом, если есть такая возможность. Несогласны? Оформляйте соответствующий акт и изменяйте их вместе с продавцом. Юридически подкованный человек как раз подскажет, каковы правила согласования и подписания договора купли-продажи.

Пункт о цене стоит посмотреть отдельно. Только в случае указания полной стоимости квартиры (не заниженной, как это часто бывает) вы сможете в последующем получить имущественный вычет. А это, на секунду, 260 тысяч рублей.

Рассчитываемся за купленую квартиру

Оформление задатка или оплата полной стоимости?

По всем правилам, предусмотренным законом, договор купли-продажи вступает в силу с момента его регистрации. Соответственно, идеальный вариант – оплатить квартиру после передачи права собственности. Однако не все продавцы готовы пойти на такой шаг, поскольку никакой гарантии исполнения условий договора по оплате в таком случае они не имеют.

Как быть, чтобы все стороны остались довольны? Положить деньги в банковскую ячейку. Для продавца – это является залогом уверенности в том, что квартира будет оплачена в полном размере. Для покупателя в том, что деньги останутся невредимыми и собственник с ними не сбежит.

После регистрации договора продавец имеет полное право забрать свои деньги, предъявив документ, удостоверяющий личность и зарегистрированный договор. Это условие оговаривается в банке в процессе оформления ячейки.

Конечно, как показывает практика, предусмотреть все нюансы практически невозможно. Однако перечисленные выше правила покупки квартиры на вторичном рынке позволят существенно снизить вариант того, что вы, как покупатель, попадёте в неприятную ситуацию.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

нет комментариев

Добавить комментарий