Как проверить надежен ли застройщик?

Покупка квартира – дело дорогостоящее, сложное с юридической точки зрения, поэтому права на ошибку попросту нет. Перед покупателем, если он решил все делать самостоятельно, стоит задача проверить застройщика, изучить документацию и подписать «правильный» договор. Иными словами, выбрать надежный вариант. Как проверить застройщика, какие факторы учесть и как все сделать правильно, даже не имея и намека на юридическое образование – об этом далее.

Чек-лист проверки благонадежности застройщика

Строительные компании, которые предоставляют «выгодные условия на рынке» растут, словно грибы после ливня. Выбрать ту, которая не только пообещает, но и сделает, не так-то просто, как кажется на первый взгляд.

Прежде всего, следует определиться с тем, по какому договору будет покупаться квартира – ДДУ или ЖСК. Первое дороже, но права дольщика защищены ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». Второе – дешевле, но рай скорее для строительной компании, нежели потенциального владельца квартиры, поэтому, лучше выбирать первое.

Чек-лист проверки благонадежности застройщика

На что смотреть в первую очередь? Руководствуйтесь следующим перечнем:

  • официальный сайт компании, а именно разделы: «О компании», «Проекты», «Лицензия», «Контакты». Отзывы на таком сайте также могут быть, но внимание на них обращать не стоит, лучше это посмотреть на строительных форумах и тому подобных площадках;
  • список официальных партнеров компании, в том числе и банки, которые предоставляют ипотечное кредитование, госпрограммы и так далее;
  • участие компании в инвестиционных проектах;
  • месторасположение офиса компании – лучше сходить в гости и посмотреть работу СК, коллектив и так далее. Если вас встречает менеджер или ответственное за продажу квартир лицо в джинсах и майке, то задумайтесь о серьезности этой компании.

В целом – обращать внимание нужно на все, что касается работы компании, как над текущими, так и над уже сданными проектами.

Какие документы должны быть у строительной компании?

Согласно последней редакции ФЗ №214 компания обязана предоставить своему клиенту для ознакомления следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации;
  • учредительную документацию;
  • налоговое свидетельство;
  • годовые отчеты компании, в том числе и бухгалтерскую отчетность за последних три года;
  • вывод аудиторской проверки за прошлый год.

Важно – вся документация должна предоставляться только в подлинном виде. Если же показывают копии, то только нотариально заверенные.

Если у компании нет хотя бы одного документа, из вышеперечисленных, то привлекать средства дольщиков для строительства дома она попросту не имеет права.

Проверка документов на строящийся объект

Кроме бумаг, которые подтверждают законную деятельность строительной компании, проверка надежности застройщика заключается также в проверке документации непосредственно на сам объект. В перечень входит следующее:

  • разрешение на строительство;
  • декларация проекта;
  • документы, которые подтверждают право застройщика на земельный участок, где будет возводиться дом;
  • заключение государственного эксперта относительно проверки застройщика.

Также как и в случае с проверкой документов самой компании, в этом случае СК предоставляет только оригиналы или же нотариально заверенные копии.

Проверка документов застройщика на строящийся объект

Просто посмотреть на документы мало. Нужно проверить их подлинность, правильность с юридической точки зрения.

Декларация проекта – в ней есть информация о самом застройщике и строящемся объекте. Тут же прописывается информация и финансовой деятельности компании за последние три года, генеральном подрядчике, инвесторах, характеристики объекта. Относительно последнего обязательно должно быть прописано следующее: себестоимость проекта, используемые технологии, сроки сдачи проекта, планировка.

Разрешение на возведение объекта – выдается непосредственно государственным органом, который отвечает за строительство в регионе. Если такого документа нет, то СК не имеет права привлекать средства дольщиков для строительства. Кроме того, обращайте внимание на дату выдачи — ее нужно сравнить с информацией, которая прописана в ДДУ и декларации проекта.

Правоустанавливающие документы – оформляется право собственности или же договор аренды, согласно которому застройщик арендует участок у местных властей на определенное количество лет. Важно – нужно проверить срок регистрации договора аренды и срок разрешения на стройку. Эта же информация содержится в выписке ЕГРН.

Заключение эксперта на строящийся объект – в нем должно быть перечислено следующее:

  • материалы, из которых будет возводиться объект;
  • поэтажный план для строительства;
  • расположение коммуникаций;
  • схема расположения квартир.

При проверке документов следует обязательно сопоставлять информацию с той, которая будет получена из официальных источников, даты строительства, характеристики объекта и так далее. Все данные должны совпадать.

Какие документы должны быть у покупателя?

Дольщик также предоставляет:

  • паспорт, ИНН;
  • договор ДДУ;
  • квитанцию об оплате, первом взносе, госпошлине;
  • согласие супруга или супруга на покупку квартиры;
  • при покупке квартиры в кредит – договор кредитования с банком;
  • справка о доходах.

Точный перечень документов, которые нужно будет взять с собой на встречу с застройщиком, лучше уточнить заранее.

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Существует несколько вариантов покупки квартиры. Самый распространенный и безопасный – договор долевого участия. Преимущества такого соглашения следующие:

  • права дольщика защищены регламентом ФЗ 214;
  • квартира регистрируется в Росреестре, что исключает вероятность повторной продажи квартиры третьим лицам;
  • есть конкретная дата сдачи объекта в эксплуатацию, за нарушение которой застройщик вынужден, будет выплатить дольщику неустойку;
  • все характеристики объекта прописываются в объекте, и менять их застройщик уже не имеет права;
  • квартира может покупаться в рассрочку, по ипотеке или же за счет материнского капитала.

Кроме того, согласно ФЗ №214 проверка застройщика перед покупкой квартиры может осуществляться посредством специального реестра – в список вносят все СК, которые являются благонадежными.

Второй вариант – стандартный договор купли-продажи. Такой вид сделки имеет место, если компания, посредник уже оформили на себя право собственности и просто продают за квартиру физическому или юридическому лицу.

ЖСК – не менее распространенный вариант, чем ДДУ, но не такой выгодный. Покупка квартира по договору вступления в жилищно-строительный кооператив не защищается ФЗ №214, так как такие квартиры не подлежат регистрации в Росреестре, пока не будут сданы в эксплуатацию. Следовательно:

  • конкретной даты сдачи объекта в эксплуатацию нет;
  • так как квартира не зарегистрирована, велика вероятность попасть на мошенников;
  • застройщик не несет ответственности за затянутые сроки сдачи объекта, а потому стянуть с него штраф за это очень сложно.

Поэтому, если есть выбор между ДДУ и ЖСК, то выбирать рационально первое.

Четвертый вариант – договор переуступки. Такие соглашения подлежат регистрации в Росреестре, поэтому более защищены права покупателя. Документ составляется на основании договора купли-продажи или же ДДУ.

Важно – при подписании нужно внимательно изучить основное соглашение и соблюдать юридическую процедуру оформления, иначе документ может быть признан недействительным.

Реже, но все же используется договор предварительной продажи по ДДУ. Такой вариант можно смело назвать худшим, поскольку:

  • нет документации на сам объект;
  • нет регистрации в госорганах;
  • обязанность продавца, по сути, сводится только к заключению основного договора купли-продажи.

Покупателю придется через суд добиваться подписания соглашения или же возврата своих средств. К тому же, вероятность попасть на мошенника велика.

На что обращать внимание при проверке документов застройщика?

На что обращать внимание при проверке документов застройщика

Оптимально выбирать надежного застройщика через компании, которые на этом специализируются. Можно воспользоваться услугами юриста при подписании договора – он все проверит.

Если ни первое, ни второе невозможно, то все документы нужно проверять самостоятельно. Обращайте внимание на следующее:

  • наличие государственных знаков, печатей и подписей на документации;
  • название компании, генерального подрядчика – на всех документах оно должно быть одинаковым;
  • предоставляются только оригиналы. Если же СК предоставляет копии, то обязательно с нотариальным заверением;
  • сопоставляйте даты выдачи и общую информацию с той, которая прописана в договоре;
  • изучите порядок оплаты, систему штрафов и начисления пени при просрочке;
  • если речь идет о подписании ДДУ, то документ должен называться только «Договор долевого участия» и никак иначе.

Если какой-то документ из перечня обязательных компания отказывается предоставить, то лучше не начинать с ней сотрудничество, поскольку согласно ФЗ 214 документация предоставляется обязательно.

Можно ли проверить застройщика при покупке квартиры в ипотеку?

Оптимальный вариант – покупка той квартиры, где банк выступает партнером строительной компании. Кроме того, существует специальный реестр застройщиков – компанию проверяют предварительно и таким образом.

Покупка квартиры в ипотеку ничем не отличается от стандартной схемы приобретения жилья – разница только во внесении суммы. Поэтому, застройщик проверяется аналогично описанным выше способам.

Рациональным решением будет обратиться в надежное агентство недвижимости, которое предоставляет полный комплекс услуг – от подбора оптимального варианта жилья, до проверки СК и оформления всей документации по объекту.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

нет комментариев

Добавить комментарий