Как оформить переуступку права аренды земельного участка?

Участок земли в аренде

Переуступка прав аренды земельного участка вызвана многочисленными сложностями, которые сопровождают передачу прав аренды, побуждающими юристов находить нестандартные формы урегулирования таких правоотношений.

Таким способом очень часто осуществляется продажа недвижимости, в том числе и ИЖС, расположенной на арендованной земле.

Нормативное регулирование

В некоторых случаях закон может ограничивать возможность сдачи земельного участка в субаренду (ст. 607 ГК). Такое ограничение, к примеру, касается земель, находящихся в собственности муниципалитета.

Статья 22 ЗК предполагает для арендатора земельного участка возможность передать свои права, предоставленные договором аренды земли, другому лицу. В таком случае заключать новый договор земельного участка нет необходимости.

Важно! Переуступка возможна только по договорам, которые в установленном законом порядке прошли госрегистрацию.

Передача земли в аренду по переуступке

Пункт 9 статьи 22 ЗК предполагает возможность оформить переуступку не получая согласия собственника. Единственное условие – это его уведомление. Это требование закона относится к договорам, заключённым на срок более 5 лет. Переуступку по краткосрочным договорам согласовывать необходимо в обязательном порядке.

Важно! Договор аренды большинства Московских участков, принадлежащих государству, предусматривает переуступку только с его согласия. Таким образом, оформляя переуступку Московского земельного участка, получения разрешения от департамента горимущества г. Москвы избежать не удастся.

Заявление и пакет документов департамент рассматривает 10 дней, после чего принимает решение о согласии или даёт мотивированный отказ.

Отличие переуступки от субаренды

Переуступка прав аренды происходит на базе первоначального договора аренды. Другими словами, арендатор передаёт свои позиции стороны договора другому лицу, после этого права на данный участок он иметь уже не будет, а в договоре изменится сторона, представляющая арендатора.

Участок земли

В случае со сделкой субаренды выступают три стороны, которыми являются:

  • собственник участка;
  • арендатор по договору;
  • субарендатор.

В этом случае предполагается заключение двух договоров: аренды участка и субаренды.

Формы передачи прав

Переуступка прав аренды какому-либо другому лицу может происходить в двух формах:

  1. Уступка права заключить договор аренды земли. Такая уступка возможно до того как был заключён договор. Такая ситуация возможна, когда победивший на аукционе передаёт свои права на оформление договора аренды другому лицу. Как правило, такая переуступка сопровождается товарными отношениями и предполагает передачу денег. То есть можно говорить о покупке прав аренды земельного участка у правообладателя третьим лицам.
  2. Передача прав аренды в рамках уже подписанного ранее договора.

В каких ситуациях переуступка невозможна?

Переуступка невозможна:

  • если такое право не предусмотрено арендным договором;
  • если целевое назначение не совпадает с целями фактического использования земельного участка. Например, на земле сельхозназначения строится ИЖС. В таком случае придётся изменять целевое назначение арендуемой земли;
  • если на участке возведены самовольные постройки или возведённое ИЖС не соответствует архитектурным нормам;
  • если арендованная земля является предметом преступного посягательства, по факту чего заведено уголовное дело;
  • если участок выступает предметом гражданского спора и судом наложен запрет на осуществление каких-либо действий с ним;
  • в результате неуплаты аренды платежей образовался долг.

Порядок оформления

Оформить взаимоотношения, в рамках которого была произведена переуступка прав аренды можно, составив дополнительное соглашение. Такое соглашение, после рассмотрения поданного заявления и полного пакета документов, выдаёт Департамент на протяжении 20 дней.

Возможные затраты

Статья 164 ГК предусматривает необходимость госрегистрации всех сделок с землёй в порядке установленном ГК. Порядок регистрации определяет закон о госрегистрации. В подтверждение состоявшейся регистрации выдаётся свидетельство о госрегистрации прав. За проведение данной процедуры необходимо уплатить госпошлину:

  • с физ лиц – в размере 500 руб;
  • с организаций – в размере 7500 руб.

Подать заявление и документы, необходимые для регистрации, может представитель, которому выдана доверенность, подтверждающая его полномочия. Доверенность заверяется нотариусом.

Составление соглашения

Образец соглашения должен быть составлен письменно. Основные требования к его составлению – образец не должен противоречить договору аренды. Срок, на который составляется соглашение, не должен превышать срока аренды.

Размер аренды и условия, которые предполагает расторжение сделки, также не могут отличаться от условий, прописанных в основном договоре. Посмотреть образец соглашения можна пройдя по следующей ссылке:

Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка

Заключение договора о переуступке прав аренды

Документальное обеспечение

Примерный список необходимых для регистрации переуступки документов включает:

  • заявление сторон о регистрации соглашения о переуступке (может написать представитель, которому выдана доверенность);
  • копия документа об уплате госпошлины. Плату должна осуществлять одна из сторон, осуществивших сделку по предварительному соглашению между ними. При регистрации необходимо предъявление подлинника платежного документа;
  • юр лицам необходимо предоставить копии своих учредительных документов, которые должны быть заверены нотариусом или выдавшими их госорганами. Предъявление подлинников будет является обязательным;
  • юр лицам также понадобятся документы, которые подтверждают полномочия подписавшего договор лица (протокол собрания, копия приказа, которым был назначен руководитель). Если соглашение подписано не руководителем, необходима доверенность.;
  • АО и ООО дополнительно должны предоставить документы, которые подтверждают, что при осуществлении крупной сделки были выполнены требования закона (протоколы общих собраний, справка, подтверждающая стоимость предмета договора и её соотношение с балансовой стоимостью активов);
  • физическим лицам понадобится документ, который удостоверяет их личность;
  • согласие второго супруга провести сделку (удостоверяется нотариально) или письменное заявление о том, что зарегистрированного брака у заявителя нет;
  • соглашение о переуступке;
  • согласие УЗР на заключение данной сделки, которое должно быть выражено письменно;
  • копия первоначального договора аренды;
  • кадастровый план участка.

Новые отношения, предусмотренные соглашением о переуступке, начнут действовать после окончания всех регистрационных процедур. С этого момента новый арендатор станет полноправным землепользователем.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

нет комментариев

Добавить комментарий