Что такое ДДУ и ЖСК и в чем разница между этими понятиями?

Покупка жилья простой процесс только с материальной точки зрения – выбрали, отдали деньги, получили ключи и документы. На самом деле, это достаточно сложный юридический процесс, в особенности, если речь идет о новостройке и выборе между ДДУ или ЖСК. Несведущему в этих вопросах человеку эти две аббревиатуры мало что прояснят. Разберемся – что это, плюсы и минусы, что лучше выбрать.

Понятие ДДУ и ЖСК

ДДУ (договор долевого участия) – будущие жилые помещения реализуются при помощи регистрации в Росреестре. Человек, который заключает с застройщиком договор долевого участия, становится инвестором проекта, дольщиком.

Понятие ДДУ и Росреестра

ЖСК (жилищно-строительный кооператив) – речь идет о еще не построенных квартирах, реализация которых осуществляется при помощи паевых взносов. Другими словами, формируется некое сообщество людей, которые решили нанять строительную компанию для постройки дома. При заключении договора этого типа человек становится пайщиком.

С юридической точки зрения, ДДУ лучше, поскольку регистрация в Росреестре делает невозможной повторную продажу квартиры третьим лицам, то есть мошенничество исключено. В случае с ЖСК такой гарантии нет, так как регистрация жилого помещения осуществляется только после того, как квартира будет сдана в эксплуатацию. А значит, попасть на «двойную продажу» шансы велики. Правда, это можно исключить, если выбирать только проверенного застройщика.

Законодательная база

Оба способа продажи квартиры вполне законны и имеют свои нормативно-правовые акты:

Также используется Жилищный кодекс РФ.

Кто такие застройщики и кто такие дольщики?

Говоря о приобретении жилья по ДДУ или ЖСК, сталкиваемся с понятием «застройщик» и «дольщик». Разберем, что это значит.

Застройщик – это строительная компания или инвестор, который реализует работы по строительству, то есть выступает генеральным подрядчиком.

Дольщик – человек, который вложил средства (равные стоимости квартиры) в строительство. После того, как объект будет сдан в эксплуатацию, он вправе распоряжаться им на свое усмотрение. Иными словами, дольщик выступает некоторым инвестором строительства – он вкладывает свои средства с целью получить выгоду – квартиру.

В случае с ЖСК существует понятие «пайщик». По сути, это равнозначное понятие «дольщика». Разница только в схеме приобретения квартиры и типа договора. Суть такая же – человек вкладывает свои средства в стройку, чтобы получить квартиру.

В чем разница между понятиями?

Общего у этих двух юридических процессов только одно – приобретение жилья. На этом схожести заканчиваются. Итак, договор долевого участия характеризуется следующим образом:

  • ДДУ регистрируется в Росреестре, а это исключает мошеннический оборот квартир;
  • в обязательном порядке прописывается полная стоимость квартиры, и изменить ее уже нельзя. Некоторые застройщики предлагают составить допсоглашение, но потребитель вполне может от него отказаться;
  • есть конкретно прописанная дача сдачи объекта в эксплуатацию плюс страховочный срок в 2 месяца. Если к указанному крайнему сроку свою квартиру по вине застройщика дольщик не получает, вполне может обращаться в суд. В таком случае уже имеет место взыскание неустойки в пользу дольщика;
  • рассрочка по выплате возможна вплоть до завершения строительства. Материнский капитал, ипотека также часто используется.

Теперь о ЖСК:

  • регистрация в Росреестре осуществляется только после того, как объект будет сдан в эксплуатацию – это не исключает того, что одну и ту же квартиру купят несколько человек сразу, то есть имеет место факт «мошенничества»;
  • стоимость квартиры, но только по согласованию с членами жилищно-строительного кооператива может увеличиваться. Инициатором, как правило, выступает председатель ЖСК и условий, для такой «вынужденной меры» может быть масса – подорожание материалов, затребование дополнительной спецтехники, найм дополнительных специалистов и далее по списку;
  • нет конкретной даты сдачи объекта в эксплуатацию, как и штрафных санкций за длительное строительство;
  • законодательством предусмотрен более длительный срок выплаты рассрочки на жилье, но здесь все зависит от самого застройщика.

Как в первом, так и втором случае договор нужно читать очень внимательно, а еще лучше делать это вместе с юристом – он все проверит и огласит вердикт.

Особенности ДДУ

Чтобы сделать правильный выбор, рационально сопоставить плюсы и минусы как ДДУ, так и ЖСК. Далее рассмотрим положительные и отрицательные стороны приобретения жилых квадратных метров по договору долевого участия.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Положительных сторон для дольщиков больше, чем для застройщиков. Преимуществами для дольщиков является:

  • четко прописаны сроки сдачи объекта – их несоблюдение (помним про страховочные 2 месяца) влекут за собой неустойку от застройщика в пользу дольщика;
  • есть необходимая разрешительная документация и проектная декларация – это также прописано в договоре;
  • дольщик не будет платить больше, чем было указано изначально – стоимость квартиры не меняется;
  • не нужно беспокоиться о том, что дом или отдельная квартира будет не такой, как это показано на макете – застройщик обязуется делать все четко по договору;
  • исключено мошенничество – квартира сразу же регистрируется в Росреестре.

Минусы для дольщика также есть:

  • квартира по договору долевого участия будет дороже, чем ЖСК;
  • расторгнуть заключенный договор сложно, равно как и вернуть вложенные средства;
  • рассрочка предоставляется на срок короче, чем при ЖСК;
  • договор регистрируется дольше, чем в случае с ЖСК.

Для застройщиков положительными сторонами является следующее:

  • со стороны потребителей повышается доверие как к компании;
  • так само, как и у дольщика, у застройщика все права четко прописаны в договоре;
  • получает дополнительные дотации на этапе строительства.

Минусами, которые скорее таковыми являются для недобросовестного застройщика, является следующее:

  • не имеет права повышать стоимость квартиры, даже если для этого есть реальные веские основания;
  • не имеет права сдать объект позже, чем по истечению двух месяцев после прописанной в договоре даты сдачи объекта в эксплуатацию – в обратном случае это влечет за собой уплату неустойки дольщику;
  • не имеет права вносить корректировки в уже согласованный проект.

Плюсы и минусы очевидны – как для потребителя, так и для подрядчика.

Особенности ЖСК

Жилищно-строительный кооператив имеет свои плюсы и минусы. Отрицательных сторон такой способ приобретения квартиры имеет больше. Особенностью покупки жилья по ЖСК является то, что перед тем, как пайщик сможет оформить право собственности на уже купленные квадратные метры, застройщик вместе с работником БТИ проводит замер площади и если метров окажется больше, чем по договору, первому придется доплатить.

Плюсы и минусы ЖСК

К положительным сторонам относится следующее:

  • стоимость меньше, чем при покупке по ДДУ;
  • на жилье часто предоставляют скидки;
  • пайщик, с юридической точки зрения, может принимать участие в собраниях ЖСК и решать, как будет идти строительство.

Минусы – их больше:

  • нет регистрации в Росреестре, а потому пайщик может попасть на мошенников;
  • конкретная дата окончания строительства не прописана;
  • дополнительно пайщику придется заплатить 1-3% от общей стоимости квартиры за вступление в ЖСК;
  • оговоренная сначала цена к окончанию строительства может вырасти и пайщику придется заплатить больше;
  • пайщик не может перепродать квартиру, даже по переуступке до тех пор, пока не оформит на нее право собственности.

По факту – пайщик имеет меньше прав, чем дольщик.

Особенности и отличия договоров

Главным различием между ДДУ и ЖСК является то, что последний не требует государственной регистрации, но преимуществом это назвать сложно.

При заключении договора долевого участия нужно обратить внимание на такие особенности составления документа:

  • должны быть четко прописаны гарантийные обязательства, дата сдачи объекта в эксплуатацию, стоимость приобретаемого жилого помещения;
  • следует проверить реквизиты компании;
  • документ должен называться только «Договор долевого участия» и никак иначе;
  • должны быть прописаны все данные и характеристики возводимого объекта;
  • стоимость приобретаемой жилой площади – сумма числом и прописью.

Скачать образец документа ДДУ можно тут.

При оформлении договора на ЖСК обратите внимание на такие особенности:

  • реквизиты застройщика – обязательно нужно проверять;
  • нужно изучить риски срыва строительства, и что будет, если застройщик не сдаст объект;
  • в договоре обязательно должны быть указаны характеристики будущей квартиры, в том числе площадь и этажность;
  • следует проверить кадастровые данные;
  • нужно уточнить, если вообще у этого застройщика разрешительная документация на строительство;
  • стоимость квартиры – она должна быть прописана в договоре в любом случае, а также условия, которые являются поводом для повышения стоимости.

Скачать образец документа ЖСК можно тут.

Идеальным вариантом будет показать договор ЖСК юристу и только после тщательной проверки подписывать его.

Что выбрать – кому что выгоднее?

Если нужен максимально низкий по стоимости вариант приобретения жилья, то ЖСК – оптимальный вариант. Но, ДДУ, хоть и дороже, все же выигрывает – у дольщика больше прав и гарантий от застройщика. Принимать решение лучше после тщательной проверки компании-застройщика, и принимая во внимание отличия ДДУ и ЖСК.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

нет комментариев

Добавить комментарий