Как правильно расторгнуть ДДУ?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, как и любое другое соглашение, может быть расторгнут. В данном случае расторжение ДДУ осуществляется по Федеральному Закону №214.  Вариантов расторжения соглашения четыре, и некоторые из них решаются только в плоскости судебных разбирательств.

Расторжение ДДУ

Согласно текущему законодательству, расторжение ДДУ осуществляется следующим образом:

  • в одностороннем порядке –  инициатор дольщик;
  • в одностороннем порядке – инициатор застройщик;
  • расторжение ДДУ по соглашению сторон – в добровольном порядке, если на это согласны обе стороны;
  • через суд. Причем истцом может выступать как дольщик, так и сам застройщик.

Важно – расторжение договора имеет место только до того момента, как будет подписан акт приема-сдачи объекта.

Основаниями для расторжения договорных отношений может быть как нарушение предписаний ДДУ или ФЗ 214, так и просто нежелание покупать квартиру у этого застройщика. В любом случае, процедура расторжения договора должна быть законодательно подтверждена и проводится с учетом требований не только ФЗ 214, но и смежных нормативно-законодательных актов.

Следует отметить, что если застройщик выполняет свои договорные обязательства должным образом, а дольщик не хочет покупать квартиру в этом месте, намерен расторгнуть договор, то неустойка и прочие штрафные санкции к СК применяться не будут, поскольку для них нет оснований.

Расторжение в одностороннем порядке застройщиком

Расторжение в одностороннем порядке застройщиком

Согласно текущему законодательству, застройщик в одностороннем порядке может расторгнуть соглашение только в том случае, если дольщик не выплачивает средства своевременно, а именно:

  • дольщик систематически нарушает срок внесения платежей;
  • оплата было просрочена больше, чем на 2 месяц;
  • в течение года выплаты были просрочены больше трех раз.

Порядок действий застройщика следующий:

  • если имеют место вышеуказанные факторы, то застройщик отправляет покупателю письменное уведомление с просьбой погасить долг. Обязательно указывается последствие неуплаты;
  • по истечению 30 дней после отправки письменного обращения застройщик вправе принимать меры, согласно законодательству.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика имеет место, если:

  • дольщик не выполнил условия договора, согласно внесению платежей;
  • застройщик имеет письменное уведомление о том, что дольщик получил письмо-предупреждение, и прошло 30 календарных дней;
  • дольщик отказался получать письмо и выполнять требования, о чем также должно быть письменное уведомление.

В этих случаях застройщик может больше не обращаться к дольщику с указанием причин расторжения договора – соглашение будет признано нелегитимным.

Не позже, чем через 10 дней после признания нелегитимным ДДУ застройщик возвращает уплаченные средства дольщику. Важно – если это происходит позже, чем через 10 дней, то уже дольщик имеет право подать в суд на СК с требованием возместить неустойку за просроченные дни.

Важно – если покупатель просрочил оплату не по своей вине (в судебной практике есть случаи, когда сам застройщик предоставил реквизиты несвоевременно), то вышеописанные санкции применяться не могут. В таких случаях сам дольщик имеет право обращаться в суд по отношению к СК и недобросовестному выполнению обязательств по ДДУ.

Расторжение по требованию дольщика

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика имеет место чаще. Основаниями выступает нарушение условий соглашения, просто отказ от услуг СК.

Согласно ФЗ №214 расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика имеет такие основания:

  • не сдал объект в эксплуатацию к указанному в соглашении сроку и даже по истечению двух дополнительных страховочных месяцев;
  • отказался устранять установленные дефекты при приеме объекта;
  • отказался возмещать затраты дольщика на устранение дефектов;
  • основательно нарушил требования к качеству объекта;
  • если закончилось действие договора поручительства, а СК заключило новый, но не уведомило об этом самого дольщика.

Важно – в таких случаях нельзя подписывать акт прием-передачи с намерением «согласовать все вопросы» потом, дабы не было проблем у самой компании. С момента, когда подписан акт приемки юридически претензии выдвигать к СК нет смысла – формально владельца все устроило и он принял работу.

При наличии вышеуказанных факторов решить вопрос можно без суда – застройщику направляется уведомление с аргументацией отказа в дальнейшем сотрудничестве и реквизитами, куда перечислить средства. По истечении 20 дней застройщик должен выполнить обязательства. Если нет – можно идти в суд.

Вышеуказанные основания еще не все случаи, когда ДДУ может быть расторгнут по требованию дольщика. Также имеют место:

  • существенно изменилась проектная декларация, в том числе и планировка квартиры, уменьшение ее площади более чем на 3%;
  • остановка строительных работ, что неизбежно приведет к срыву сроков сдачи объекта;
  • изменение характеристик проекта, в том числе и система коммуникаций – водо- и теплоснабжения, прилегающая территория, количество этажей.

Такие вопросы решаются уже в судебном порядке. Кроме того – при расторжении ДДУ в одностороннем порядке дольщиком застройщик обязан вернуть не только уплаченные средства, но и проценты за использование денег дольщика, но не сданную работу.

Расторжение в судебном порядке

Если мирным путем не удалось решить вопрос, то дело рассматривается в суде. Истец подготавливает такой пакет документов:

  • сам договор;
  • письменное подтверждение того, что застройщик был уведомлен о намерении расторгнуть договор;
  • платежный документ об уплате государственной пошлины;
  • документы, видео или графические материалы, которые являются подтверждением того, что условия ДДУ нарушены;
  • исковое заявление;
  • документы, подтверждающие выполнение дольщиком своих обязательств, в том числе и своевременные выплаты на ДДУ.

В исковом заявлении указывают:

  • паспортные данные истца;
  • данные ответчика – полное наименование организации, адрес, ФИО гендиректора, реквизиты;
  • аргументация отказа в дальнейшем сотрудничестве;
  • требование вернуть средства и проценты. Если речь идет о расторжении ДДУ с ипотекой – дополнительно возмещение ущерба по выплаченному кредиту и все расходы, связанные с оформлением ипотеки;
  • расчет неустойки.

В соответствии со статьей 28 ГПК РФ иск подают в суд по месту регистрации застройщика. Имеется ввиду юридический адрес компании.

Добровольное соглашение

Согласие о расторжении ДДУ может осуществляться в добровольном порядке. Алгоритм процедуры следующий:

  • сторона, которая намерена прекратить действие ДДУ, уведомляет об этом вторую сторону;
  • если вторая сторона согласна, то определяется время и место подписания бумаг;
  • в соглашении прописывается дата прекращения ДДУ и финансовые обязательства сторон, регламент из реализации;
  • обе стороны (или их представители) отправляются в Росреестр, где регистрируют ДДУ не легитимным.

Образец соглашения о расторжении договора долевого участия можно скачать на нашем сайте.

По ипотеке

С квартирой по ипотеке расторгнуть ДДУ сложнее, но вполне реально. Судебное разбирательство осуществляется в таком же порядке, как описано выше, но предыдущий алгоритм таков:

  • в письменном виде извещается банк о намерении расторгнуть ДДУ;
  • в исковом заявлении указывается 2 счета – первый дольщика, второй банка, на который нужно вернуть проценту по кредиту.

Дальнейший порядок действий такой же, как и при расторжении соглашения без ипотеки.

Внимательно изучайте договор по ипотеке – в нем может быть пункт с требованием досрочно погасить займ при расторжении ДДУ. Если такого нет, то после суда и возврата средств можно приобрести другое жилье, так как деньги, выплаченные по ипотеке, СК обязана вернуть.

Судебная практика показывает, что требования потребителя, если они обоснованы согласно законодательству, удовлетворяются. Самому истцу нужно собрать хорошую доказательную базу и сделать все в срок.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

нет комментариев

Добавить комментарий