Суть Федерального закона №214

Покупка жилья не только сложный, с юридической точки зрения, но и дорогостоящий процесс, особенно для среднестатистического гражданина. Поэтому, большинство людей выбирают вариант с покупкой квартиры еще на этапе строительства дома. В таком случае, можно сэкономить довольно неплохую сумму. К сожалению, и мошенничества в таких случаях больше – в особенности по договору ЖСК. Случаи двойной продажи квартир не редкость. Дабы свести к минимуму такие случаи был принят Федеральный Закон №214 ФЗ. В чем его суть, и какие права он дает дольщикам – об этом далее.

Суть закона ФЗ 214

Забегая наперед, следует отметить, что новый закон хоть и регламентирует права дольщиков, но все же не гарантирует того, что строительство будет завершено так, как это обещала СК.

Суть закона ФЗ 214 заключается в том, что он гарантирует защиту интересов и прав покупателей жилья, которое находится на этапе строительства. Важно понимать – действие законодательного акта будет иметь место тогда, когда квартира будет внесена в Росреестр. Только в таком случае жилой объект будет официально зарегистрирован, а значит и действие законодательного акта будет на него распространяться.

В то же время, обратите внимание на эти факторы:

• закон не гарантирует того, что в процессе строительства не возникнут непредвиденные ситуации;
• если застройщик обанкротиться, то договор на привлечение материальных средств становится неактуальным;
• в законодательном акте не предусмотрена процедура возврата денежных средств и недвижимости дольщику;
• не предусмотрен механизм ответственности физического или юридического лица за банкротство компании или возникновение непредвиденных ситуаций.

В тех случаях, когда компания-застройщик обанкротиться, дом выставляется на продажу, вырученные средства идут на погашение задолженности.

Несмотря на то, что «невыгодных» для дольщика факторов много, в сравнении с договором по ЖСК прав больше.

Изменения в ФЗ №214

В 2012 году  Федеральный закон №214 был пересмотрен в пользу дольщиков – внесли изменения, которые защищают их права и дают новые обязательства застройщикам. Какие именно положения были изменены, рассмотрим далее.

Какие положения изменили?

В Федеральный закон внесли следующие корректировки:

• застройщик обязуется выплатить штрафные санкции, если будут нарушены условия договора;
• изменили условия для страховочных компаний – компания должна работать на рынке не меньше 5 лет, имеет уставной капитал не меньше 120 миллионов и личных средств не меньше 400 000 000;
• за счет поручительства в банке гарантируется возврат средств дольщикам.

Дополнительно ввели ответственность за нарушение процедуры привлечения денежных средств.

Закон №214 – краткое содержание и основные нюансы

Перед тем как заключить договор (это касается любого юридического документа, не только ДДУ), надо внимательно изучить все пункты, знать свои права и обязанности, требовать их внесения в договор, если каких-то пунктов нет.

Что касается непосредственно Федерального закона №214, то здесь учитывать нужно такие факторы:

• прописана четкая дата завершения строительства, последующая смена даты застройщиком запрещена;
• прописывается дата передачи квартиры в собственность дольщика;
• указывается точная площадь приобретаемой квартиры;
• обязательно прописывается адрес суда, в котором будут проходить, при необходимости, разбирательства.

Стандартные положения договора также нужно тщательно проверять и только после того, как не будет сомнений в его целесообразности, подписывать. Лучше всего делать это вместе с юристом, который тщательно проверит все пункты документа.

Договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре. В обратном случае документ не имеет юридической силы, действие ФЗ 214 на него не распространяется. Следовательно – прав дольщик не имеет.

Преимущества ДДУ такие:

• прописывается дата сдачи объекта;
• проектная декларация и разрешительная документация имеется;
• застройщик не может сменить стоимость квартиры – переплаты, как в случае с ЖСК не может быть;
• смена плана и проекта – запрещена. Дополнительных надстроек и изменение плана строительства не будет, это запрещено;
• мошенничество (продажа квартиры два раза разным лицам) невозможна, так как объект уже внесен в Росреестр.

Поэтому, если есть возможность выбрать между ДДУ и ЖСК, то лучше отдать предпочтение первому, хоть и будет дороже.

Ответственность обеих сторон договора согласно ФЗ 214

Федеральный Закон №214 предусматривает как обязанности, так и права для застройщиков и дольщиков. Так, согласно законодательному акту застройщик обязуется:

• сдать объект и передать квартиру в собственность дольщику в указанный в договоре срок, плюс два страховочных месяца;
• передать квартиру дольщику в пользование сразу после того, как объект будет введен в эксплуатацию;
• устранить все дефекты на объекте не позже, чем за 45 дней после подписания соглашения.

Дольщик также наделен обязанностями:

• если дольщик нарушает график выплат, то придется заплатить неустойку;
• выплатить полную стоимость объекта согласно сумме, которая прописана в договоре;
• провести осмотр объекта и, если нет спорных вопросов, подписать акт приема-сдачи.

Права дольщика следующие:

• все внештатные ситуации на стройке в зоне ответственности застройщика;
• в случае если дольщик умер, то застройщик обязуется передать объекта наследникам.

Иными словами – ФЗ №214 в дополненной редакции дает больше прав дольщикам.

Пример из практики

Самый распространенный случай – дольщик не соблюдает условия договора и не выплачивает средства в срок. В этом случае за каждый день просроченного платежа дополнительно он обязан теперь выплатить 1/300 от ставки рефинансирования. Поэтому,  образовывать просрочки настоятельно не рекомендуется – кроме того, что это влечет за собой дополнительные расходы, негативно сказывается и на кредитной истории.

ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве» –  действующая редакция

Последней редакцией этого закона является форма от 30.12.2004 года, но следует учитывать и дополнения, которые были внесены в 2012 году. Действующая редакция – Федеральный закон №214.

На что нужно обратить внимание?

Несмотря на то, что права и обязанности, как дольщика, так и застройщика регламентируются основательнее, чем это было ранее, все же самому потребителю нужно быть внимательным при подписании документа. Особенному вниманию подлежат такие пункты договора:

• проверяйте реквизиты компании-застройщика. Мошенничество никто не отменял и вполне вероятно, что компании как таковой не существует;
• документ должен быть подписан «Договор долевого участия». Иные формулировки не принимаются и в таком случае действие ФЗ №214 распространяться не будет;
• стоимость квартиры – прописывается не только числом, но и прописью;
• так как внесли изменения по поводу страховочной компании – проверяйте и ее данные;
• четко и развернуто должны быть прописаны характеристики объекта, в том числе и общая площадь, планировка, тип отделки;
• обязательно прописываются гарантийные обязательства компании-подрядчика.

Рациональное решение – проводить процедуру проверки и подписания договора с юристом. Каждый пункт договора подлежит внимательному, даже скрупулёзному изучению.