Купля-продажа квартиры: особенности заключения договора

Сегодня самые частые споры в гражданско-правовых отношениях возникают в сфере заключения договора купли-продажи. Для того,чтобы данный документ не был признан недействительным, при его заполнении важно учитывать некоторые особенности. Именно о них поговорим далее.

Договор купли-продажи: основные правила оформления

Договор купли-продажи квартиры — это соглашение между продавцом и покупателем определенного объекта недвижимости, в котором закреплены условия сделки и ее предмет, а также права и обязанности сторон. Кроме этого, в данном договоре отображаются последствия сделки и перечисляются штрафные санкции за невыполнение договорных обязательств.

Купля-продажа квартиры — сложный юридический процесс, поэтому в идеале рекомендуется к процессу составления договора привлекать профильного юриста.

Сам договор КПК составляется в письменной форме, однако его содержание не закреплено в законодательстве, соответственно стороны могут заполнить документ в свободной форме.

Первое, что необходимо сделать сторонам перед подписанием договора — согласовать предмет сделки. В тексте соглашения обязательно указывается:

• адрес недвижимого объекта;

• его кадастровый номер;

• площадь;

• сведения о собственнике с указанием наименования правоустанавливающего документа.

Все сведения, которые идентифицируют квартиру, должны соответствовать выписке ЕГРН.

Кроме этого, в договоре указываются такие существенные условия:

• стоимость квартиры;

• ее техническое состояние (этот пункт больше нужен продавцу для того, чтобы покупатель в дальнейшем не мог предъявить претензии относительно качества жилого помещения);

• особенности взаиморасчета.

Если одна из сторон не может лично присутствовать на сделке, она имеет право делегировать полномочия по заключению договора своему представителю. В такой ситуации доверенное лицо может представлять интересы доверителя только на основании заверенной доверенности. Реквизиты доверенности, а также паспортные данные доверенного лица также вписываются в текст договора купли-продажи.

Стороны должны договориться о нотариальном заверении договора купли-продажи. Дело в том, что данная сделка в большинстве случаев не подлежит обязательному нотариальному заверению. Однако, в законодательстве закреплены ситуации, при которых соглашение должно быть заверено. К ним относятся следующие:

• производится продажа доли в квартире;

• владелец квартиры — несовершеннолетнее лицо;

• право собственности на квартиру перешло по договору пожизненного содержания.

Нотариально заверение в большей степени нужно покупателю. Это связано с тем, что в случае оспаривания сделки, нотариальный акт имеет повышенную доказательную силу в суде.

Какие документы нужны для сделки

Для каждой из сторон предусмотрен свой необходимый пакет документов. При простой сделке, не сопряженной с ипотекой или иными правовыми нюансами, покупателю нужно предоставить только свой паспорт. К продавцу предъявляется больше требований. Данная сторона предоставляет следующие документы:

• паспорт;

• правоустанавливающие документы;

• выписка из домовой книги;

• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Если в квартире прописано несовершеннолетнее или недееспособное лицо, к общему пакету документов необходимо добавить разрешение на сделку от лица органов опеки.