Как правильно оформить куплю-продажу квартиры

Оформление купли-продажи следует начинать с проверки документов на недвижимость. До подписания сделки нужно убедиться в «юридической чистоте» квартиры – выполнить необходимые проверки у нотариуса, в ЖЭУ, Росреестре.

Порядок проверки можно начать с заказа выписки – для того, чтобы досконально знать о правовом статусе квартиры. Оформление сделки доступно по предварительному договору – когда стороны условливаются о существенных положениях продажи. Регистрация осуществляется в присутствии контрагентов по сделке – после предварительной уплаты государственной пошлины.

Перечень необходимых документов и порядок проверки

Перед заключением сделки купли-продажи квартиры, проверяют наличие следующих документов:

• свидетельства о собственности;
• поэтажного плана и экспликации жилья;
• документа, по которому к прошлому владельцу перешли правомочия собственника.

Порядок проверки может потребовать заказа подробной выписки из домовой книги, чтобы перед куплей-продажей быть уверенным в отсутствии на жилплощади прописанных лиц.

Если после оформления в квартире останутся зарегистрированные люди, то они оставляют за собой право на проживание и могут попытаться вселиться в купленное жилье через суд.

Перед подписанием сделки. важно обратить внимание на отсутствие наследников и претензий на недвижимость со стороны третьих лиц. Запись о неразрешенном судебном споре вносится в ЕГРП по требованию одной из конфликтующих сторон. При заказе выписки этот факт устанавливается без труда.

• Дополнительный материал: Какие документы нужны для продажи квартиры —  читайте здесь

Проверка перехода полномочий собственника к продавцу

Собственность на жилье достается продавцу по одному из следующих оснований:

• купля-продажа;
• дарственная;
• получение жилплощади по рентному договору;
• долевое участие;
• судебное решение.

Документом купли-продажи квартиры будет письменный договор с указанием окончательной стоимости квартиры.

Дарение – бесплатная сделка, по которой квартира достается одаряемому лицу в собственность.

Рента с постоянным содержанием подлежит оформлению у нотариуса и должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Судебное решение устанавливает право собственности на жилплощадь в принудительном порядке. Нужно ознакомиться с оригиналом постановления и понять, по какой причине произошла тяжба.

Следует принять дополнительные меры по проверке благонадежности, если срок дарения составляет меньше 3-х лет, или дарственная совершена между близкими родственниками.

Проверка согласия на сделку

При оформлении купли-продажи квартиры бывает необходимо одобрение сделки, особенно когда недвижимость разделена на доли между близкими родственниками. Оно также нужно, если жилплощадь будет общим имуществом мужа и жены, и не важно на кого записано «розовое» свидетельство (ст. 34 СК РФ).

Разрешение супруга на реализацию недвижимости подписывается у нотариуса.

Согласие на оформление сделки требуется, когда собственником всего жилья или его части будет несовершеннолетний. Документ от органа опеки получают за 1-2 месяца до отчуждения недвижимости. Если на жилплощади прописан ребенок, то до подписания сделки следует определиться с его местом жительства.

Порядок проверки предусматривает наличие технических документов – из БТИ, чтобы исключить незаконные перепланировки. Расторгнуть продажу придется, если выяснится, что квартира продана в ветхом или аварийном доме, подлежащем реконструкции или сносу.

В техническом плане незаконная перепланировка  обрисовывается красной линией. Устранение этого недостатка полностью возлагается на продавца.

Чтобы позже не пожалеть о покупке и не расторгнуть договор купли-продажи, рекомендовано заранее убедиться в отсутствии любых задолженностей за жилье – налоговых оплат, обременений, арестов.

Если недвижимость была ранее приобретена в ипотеку, то нужно убедиться, что кредит полностью оплачен. Специалисты проверяют банковские квитанции, чеки. При наличии даже минимальной задолженности за ипотеку, банк может начислить на мизерный долг солидные проценты и со временем сумма долга может превысить даже стоимость квартиры.

Жилье остается в залоге и кредитное учреждение вправе инициировать процедуру взыскание остатка ипотеки со штрафными санкциями через суд. Чтобы устранить сомнения в отсутствии на квартиру обременений, следует своевременно обращаться за выпиской в Росреестр.

Характеристика договора продажи жилплощади

Документы продавца проверены, стоимость квартиры обговорена. Далее стороны заключают договор продажи недвижимости, в порядке, определенном ГК РФ – ст. 549-558.

Сделку фиксируют в письменной форме. В ней обозначают подробные сведения о квартире – ее адрес, площадь (жилая и общая). Определяется дата совершения регистрационных действий, полностью прописывается стоимость недвижимости – цифрами и в словесной форме.

В отдельном порядке выделяется пункт о правах и обязанностях сторон, их ответственность, условия, по которым соглашение может быть расторгнуто. В сделке обозначается форма передачи денег, указываются реквизиты. Стороны подписывают акт передачи после фактического вручения новому владельцу ключей от квартиры.

Финансовые вопросы

Стоимость квартиры будет досконально определена, с торгом или без такового. Продавец называет цену за всю квартиру целиком или за квадратный метр жилья. Стороны вправе договориться о предоплате – задатке. Соглашение подписывается с учетом правил ГК – ст. 380-381.

Если покупатель в будущем попытается расторгнуть договоренность, то предоплата останется у продавца. Когда отказ от продажи жилья выражает ее собственник, то он выплачивает задаток в удвоенном размере.

Аванс представляет собой предоплату без таких штрафных санкций в случае «провала» сделки. Стороны просто возвращают друг другу оплаченную часть недвижимости. Оформление задатка производится в письменной форме.

Способ оплаты

Допустима оплата еще до регистрационных мероприятий или после получения документа о собственности. Рекомендуется использовать возможности банков – предоставить ячейку для хранения денег, которые продавец сможет забрать после оформления покупателем права собственности.

Разрешены расчеты через аккредитив. Покупатель открывает в банке счет, зачисляет на него сумму, равную стоимости квартиры. Забрать деньги с такого счета сможет только продавец – после завершения регистрации. Если договоренность пришлось расторгнуть и время аккредитива истекло, то деньги возвращаются покупателю.

Порядок передачи денег возможен наличными – у нотариуса или в другой, располагающей к деловому общению обстановке. Сумму также можно оформить в депозитарий нотариальной конторы. Продавец забирает оттуда деньги только после получения покупателем нового свидетельства о собственности.

Все расчетные операции следует оформлять в письменном виде, сохраняя квитанции и другие платежные документы. Они понадобятся, если возникнет надобность расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд.

Расходы

Стороны сами договариваются о расходах. На покупателя возлагаются следующие траты:

• заказ выписок и справок – 500-1000 руб.;
• аренда ячейки в банке;
• оплата услуг посредника.

Продавец отвечает за регистрацию продажи в Росреестре, оплачивает госпошлину, налоги на жилье и задолженность по коммунальным услугам. Расходы также могут делиться между близкими родственниками – в зависимости от степени их доверительных отношений.

Регистрационные действия

Их порядок предусмотрен ФЗ № 256 от 1997 г. Договор продажи, подписанный после 1.03.2013 г. ,не нужно отдельно оформлять в Росреестре. Сопровождение сделки лучше доверить нотариусу – ради личной и финансовой безопасности сторон.

После подписания документа продажи покупатель обращается в Росреестр с заявлением и следующими документами:

• паспортом (его копией);
• договором (оригинал+3 копии);
• технические документы на квартиру;
• квитанция о госпошлине.

Порядок выдачи нового свидетельства укладывается в десятидневный срок. Время оформления ипотеки – 5 дней с момента обращения в регистрационную палату. Расторгнуть договор купли-продажи без согласия сторон получится только при помощи суда.

Продажа квартиры осуществляется в процедурных рамках, вне которых находятся вопросы выбора варианта жилья, его стоимости и формы оплаты. Целесообразно обращаться к компетентным специалистам. Они смогут обезопасить продавца и покупателя от возможных потерь и рисков.