Содержание:
Оформление купли-продажи следует начинать с проверки документов на недвижимость. До подписания сделки нужно убедиться в «юридической чистоте» квартиры – выполнить необходимые проверки у нотариуса, в ЖЭУ, Росреестре.
Порядок проверки можно начать с заказа выписки – для того, чтобы досконально знать о правовом статусе квартиры. Оформление сделки доступно по предварительному договору – когда стороны условливаются о существенных положениях продажи. Регистрация осуществляется в присутствии контрагентов по сделке – после предварительной уплаты государственной пошлины.
Перечень необходимых документов и порядок проверки
Перед заключением сделки купли-продажи квартиры, проверяют наличие следующих документов:
- свидетельства о собственности;
- поэтажного плана и экспликации жилья;
- документа, по которому к прошлому владельцу перешли правомочия собственника.
Порядок проверки может потребовать заказа подробной выписки из домовой книги, чтобы перед куплей-продажей быть уверенным в отсутствии на жилплощади прописанных лиц.
Если после оформления в квартире останутся зарегистрированные люди, то они оставляют за собой право на проживание и могут попытаться вселиться в купленное жилье через суд.
Перед подписанием сделки. важно обратить внимание на отсутствие наследников и претензий на недвижимость со стороны третьих лиц. Запись о неразрешенном судебном споре вносится в ЕГРП по требованию одной из конфликтующих сторон. При заказе выписки этот факт устанавливается без труда.
- Дополнительный материал: Какие документы нужны для продажи квартиры — читайте здесь
Проверка перехода полномочий собственника к продавцу
Собственность на жилье достается продавцу по одному из следующих оснований:
- купля-продажа;
- дарственная;
- получение жилплощади по рентному договору;
- долевое участие;
- судебное решение.
Документом купли-продажи квартиры будет письменный договор с указанием окончательной стоимости квартиры.
Дарение – бесплатная сделка, по которой квартира достается одаряемому лицу в собственность.
Рента с постоянным содержанием подлежит оформлению у нотариуса и должна быть зарегистрирована в Росреестре.
Судебное решение устанавливает право собственности на жилплощадь в принудительном порядке. Нужно ознакомиться с оригиналом постановления и понять, по какой причине произошла тяжба.
Следует принять дополнительные меры по проверке благонадежности, если срок дарения составляет меньше 3-х лет, или дарственная совершена между близкими родственниками.
Проверка согласия на сделку
При оформлении купли-продажи квартиры бывает необходимо одобрение сделки, особенно когда недвижимость разделена на доли между близкими родственниками. Оно также нужно, если жилплощадь будет общим имуществом мужа и жены, и не важно на кого записано «розовое» свидетельство (ст. 34 СК РФ).
Разрешение супруга на реализацию недвижимости подписывается у нотариуса.
Согласие на оформление сделки требуется, когда собственником всего жилья или его части будет несовершеннолетний. Документ от органа опеки получают за 1-2 месяца до отчуждения недвижимости. Если на жилплощади прописан ребенок, то до подписания сделки следует определиться с его местом жительства.
Порядок проверки предусматривает наличие технических документов – из БТИ, чтобы исключить незаконные перепланировки. Расторгнуть продажу придется, если выяснится, что квартира продана в ветхом или аварийном доме, подлежащем реконструкции или сносу.
В техническом плане незаконная перепланировка обрисовывается красной линией. Устранение этого недостатка полностью возлагается на продавца.
Чтобы позже не пожалеть о покупке и не расторгнуть договор купли-продажи, рекомендовано заранее убедиться в отсутствии любых задолженностей за жилье – налоговых оплат, обременений, арестов.
Если недвижимость была ранее приобретена в ипотеку, то нужно убедиться, что кредит полностью оплачен. Специалисты проверяют банковские квитанции, чеки. При наличии даже минимальной задолженности за ипотеку, банк может начислить на мизерный долг солидные проценты и со временем сумма долга может превысить даже стоимость квартиры.
Жилье остается в залоге и кредитное учреждение вправе инициировать процедуру взыскание остатка ипотеки со штрафными санкциями через суд. Чтобы устранить сомнения в отсутствии на квартиру обременений, следует своевременно обращаться за выпиской в Росреестр.
Характеристика договора продажи жилплощади
Документы продавца проверены, стоимость квартиры обговорена. Далее стороны заключают договор продажи недвижимости, в порядке, определенном ГК РФ – ст. 549-558.
Сделку фиксируют в письменной форме. В ней обозначают подробные сведения о квартире – ее адрес, площадь (жилая и общая). Определяется дата совершения регистрационных действий, полностью прописывается стоимость недвижимости – цифрами и в словесной форме.
В отдельном порядке выделяется пункт о правах и обязанностях сторон, их ответственность, условия, по которым соглашение может быть расторгнуто. В сделке обозначается форма передачи денег, указываются реквизиты. Стороны подписывают акт передачи после фактического вручения новому владельцу ключей от квартиры.
Финансовые вопросы
Стоимость квартиры будет досконально определена, с торгом или без такового. Продавец называет цену за всю квартиру целиком или за квадратный метр жилья. Стороны вправе договориться о предоплате – задатке. Соглашение подписывается с учетом правил ГК – ст. 380-381.
Если покупатель в будущем попытается расторгнуть договоренность, то предоплата останется у продавца. Когда отказ от продажи жилья выражает ее собственник, то он выплачивает задаток в удвоенном размере.
Аванс представляет собой предоплату без таких штрафных санкций в случае «провала» сделки. Стороны просто возвращают друг другу оплаченную часть недвижимости. Оформление задатка производится в письменной форме.
Способ оплаты
Допустима оплата еще до регистрационных мероприятий или после получения документа о собственности. Рекомендуется использовать возможности банков – предоставить ячейку для хранения денег, которые продавец сможет забрать после оформления покупателем права собственности.
Разрешены расчеты через аккредитив. Покупатель открывает в банке счет, зачисляет на него сумму, равную стоимости квартиры. Забрать деньги с такого счета сможет только продавец – после завершения регистрации. Если договоренность пришлось расторгнуть и время аккредитива истекло, то деньги возвращаются покупателю.
Порядок передачи денег возможен наличными – у нотариуса или в другой, располагающей к деловому общению обстановке. Сумму также можно оформить в депозитарий нотариальной конторы. Продавец забирает оттуда деньги только после получения покупателем нового свидетельства о собственности.
Все расчетные операции следует оформлять в письменном виде, сохраняя квитанции и другие платежные документы. Они понадобятся, если возникнет надобность расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд.
Расходы
Стороны сами договариваются о расходах. На покупателя возлагаются следующие траты:
- заказ выписок и справок – 500-1000 руб.;
- аренда ячейки в банке;
- оплата услуг посредника.
Продавец отвечает за регистрацию продажи в Росреестре, оплачивает госпошлину, налоги на жилье и задолженность по коммунальным услугам. Расходы также могут делиться между близкими родственниками – в зависимости от степени их доверительных отношений.
Регистрационные действия
Их порядок предусмотрен ФЗ № 256 от 1997 г. Договор продажи, подписанный после 1.03.2013 г. ,не нужно отдельно оформлять в Росреестре. Сопровождение сделки лучше доверить нотариусу – ради личной и финансовой безопасности сторон.
После подписания документа продажи покупатель обращается в Росреестр с заявлением и следующими документами:
- паспортом (его копией);
- договором (оригинал+3 копии);
- технические документы на квартиру;
- квитанция о госпошлине.
Порядок выдачи нового свидетельства укладывается в десятидневный срок. Время оформления ипотеки – 5 дней с момента обращения в регистрационную палату. Расторгнуть договор купли-продажи без согласия сторон получится только при помощи суда.
Продажа квартиры осуществляется в процедурных рамках, вне которых находятся вопросы выбора варианта жилья, его стоимости и формы оплаты. Целесообразно обращаться к компетентным специалистам. Они смогут обезопасить продавца и покупателя от возможных потерь и рисков.
нет комментариев
Добавить комментарий
Авторизуйтесь (необязательно):
ВКонтакте
Facebook
ОК