Содержание:
Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.
Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом
Требуется ли физ. лицам регистрация ИП
В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.
Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.
Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.
Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.
В каких случаях необходимо получение статуса ИП
Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).
Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:
- регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
- ведение учётности по операциям и сделкам;
- наличие устойчивых связей со съёмщиками;
- приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
- регулярное совершение сделок в конкретный период;
- покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.
Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.
К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.
Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности
При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.
Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:
- уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
- административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).
Правила заключения арендных договоров
В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде.
Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.
Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.
В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:
- реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
- характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
- условия пользования объектом;
- сумма выплат за арендование.
Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).
Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2.
В характеристики объекта входят:
- инвентарный номер;
- точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
- функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
- наименование;
- площадь.
Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ). При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).
Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:
- заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
- кадастровый паспорт нежилого помещения;
- договор со всеми имеющимися приложениями;
- удостоверение личности (паспорт);
- квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
- дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).
Налогообложение арендодателя
Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:
- 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
- 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).
При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа.
Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом
В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.
Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.
Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами
Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.
Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).
Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:
- характеристика сдаваемого помещения;
- реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
- сумма выплат за арендование;
- нюансы пользования помещением и его ремонта;
- подписи обеих сторон;
- при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).
Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:
- заявление о регистрации;
- подписанный договор со всеми приложениями;
- кадастровый паспорт помещения;
- подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
- бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
- дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).
Аренда нежилого помещения у физического лица
При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:
- в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
- арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
- в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
- выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
- изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
- при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.
6 комментариев
Елена
для того , чтобы снять муниципальное помещение под детскую студию — мне необходимо зарегистрировать ИП ?
Дежурный Юрист
Да.
Елена
прошу прокомментировать такую ситуация — арендатор заключил договор.внес предварительно за один месяц оплату.завез оборудование и пропал(нет возможности найти — по юридическому адресу найти нельзя.оплаты нет в течение 2 -х месяцев Как нам вывезти его имущество.какой порядок?
Дежурный Юрист
Вы можете удерживать имущество до момента погашения задолженности, если прекращен договор аренды, либо передать на хранение третьим лицам, оформив договор. Законом не запрещена продажа на публичных торгах имущества с целью погашения задолженности, но не рекомендуем так поступать, так как возможны сложности с арендатором в случае его возвращения. Также как вариант вы можете распорядиться имуществом по своему усмотрению, если считать имущество брошенной вещью.
Ольга
Можно ли страховому агенту снять помещение без оформления ИП? Какие налоги за аренду надо будет платить?
Наталья
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, могу ли снимать офис, как физическое лицо для личных целей. И как объяснить налоговой инспекции, если она придет в офис, что я не занимаюсь коммерческой деятельностью.
Добавить комментарий
Авторизуйтесь (необязательно):
ВКонтакте
Facebook
ОК