Что такое гарантия застройщика и зачем она нужна?

Согласно Федеральному Закону №214 «Об участии в долевом строительстве» застройщик несет гарантийные обязательства перед своими вкладчиками, то есть дольщиками. Что именно под собой подразумевает гарантия застройщика и какие права на основании этого получает дольщик – об этом далее в статье.

ДДУ – какие гарантии дает дольщику?

Покупать квартиру, которая еще только находится на этапе строительства, рационально только по договору долевого участия. Почему? Потому что так дольщик защищен законодательством и риск того, что квартира будет продана ему мошенниками, сводится на нет.

Безусловно – покупка квартиры по ДДУ будет дороже, чем ЖСК или по векселям, переуступке прав и так далее. Но, в таком случае есть гарантия того, что дольщик получит жилье, за которое делает взносы на тех условиях, которые прописаны в договоре.

Гарантия строительной компании – на что может рассчитывать дольщик?

Гарантия строительной компании – на что может рассчитывать дольщик

Гарантия застройщика при строительстве по ДДУ на многоквартирный дом подразумевает под собой следующее:

  • Обращение к застройщику с претензией на устранение недостатков в инженерных системах;
  • Предъявление претензии застройщику, что касается технологического оборудования.

В перечень технологического оборудования, а также инженерных систем, входит следующее:

  • лифтовая система и сопутствующее оснащение;
  • общедомовая отопительная система;
  • оборудование, относящееся к вентиляционным шахтам;
  • придомовые коммуникации – системы подачи газа, воды, электричества. В отдельных случаях сюда включают охранную систему.

Важно – в договоре обязательно должно быть указано то, что именно застройщик несет ответственность за внутридомовые системы. Если такового нет – претензии ему предъявлять нет смысла, так как он, по факту, ничего жильцам не должен.

Кроме вышеуказанного, в течение пяти лет после сдачи объекта в эксплуатацию жильцы имеют право предъявить претензию застройщику относительно дефектов в самой конструкции:

  • дефекты в стенах зданиях – наружных и внутренних;
  • дефекты в фасаде здания – в том числе плохие отделочные работы, отваливающаяся штукатурка, элементы декора;
  • дефекты в несущих конструкционных частях здания;
  • дефекты в конструкционных элементах, которые устанавливают дополнительно – стеклопакеты, входные двери, в том числе и на общих балконах, в подъезде.

В целом, все дефекты лучше выявить до того, как будет подписан акт приемки-сдачи. Но, ввиду особенностей самого процесса строительства, некоторые «огрехи» могут обнаружиться позднее. В таком случае уже жилец, а не дольщик также имеет право обращаться с письменной претензией – просто разбирательств будет больше и дольше.

На что гарантия не распространяется?

Есть ряд факторов, на которые гарантия строительной компании по ФЗ №214 не распространяется. Сюда относится:

  • текущий износ здания и систем коммуникации;
  • сломанные системы и конструкции, которые до этого были приняты у застройщика без претензий;
  • аварийные ситуации с системами коммуникации, инженерного характера.

Также застройщик не несет ответственность, уже после сдачи объекта, за придомовую территорию и те части здания, которые относятся к общему пользованию.

Чем это обусловлено? В практически всех ДДУ прописывается, что после сдачи объекта ответственность за коммуникации, дом и придомовую территорию несет управляющая компания. УК может относится к застройщику или же быть независимым предприятием.

Сроки ответа по гарантийным обязательствам

Относительно сроков выполнения своих гарантийных обязательств в ФЗ 214 нет четкого временного определения. Не путайте – есть срок, который отведен на предъявление претензии, но это не равно срокам выполнения работ.

В законодательстве написано, что реализация сути претензии осуществляется «в разумный срок». Далеко не каждый застройщик сделает работы действительно оперативно, у каждого свое понимание этого определения.

Как определить сроки от застройщика? В такой ситуации за основу берется аналогичная ситуация на рынке, экспертное мнение на длительность проведения работ и, исходя из этого, определяется среднее время, необходимое на выполнение поставленной задачи.

Предъявление претензии

Предъявить недовольство в устной форме строительной компании не имеет смысла – юридической силы такая форма протеста не имеет. Основанием для того, чтобы застройщик выполнил гарантийные обязательства является письменная претензия. Подается обращение как в единоличном виде, так и коллективно – от всех жильцов.

В претензии указывается следующее:

  • суть обращения;
  • данные жильца/жильцов;
  • дата, подпись;
  • просьба предоставить ответ в течение 10 дней, что обусловлено законодательством.

Большинство девелоперов просят, ссылаясь на Гражданский кодекс, продлить срок ответа, так как изложенное в письменной претензии нужно проверить.

Кроме самой претензии нужно составить акт, в котором четко перечисляются все дефекты. Его должен подписать застройщик после ознакомления, чем выражает согласие с указанной информацией и устранение дефектов.

Что делать, если застройщик отказывается устранять недостатки?

Застройщик может проигнорировать претензию или «оттягивать» срок выполнения работ. В таком случае жилец имеет право обращаться в суд. Подготавливается исковое заявление, пакет документов и подается в районный суд, который находится территориальное близко к застройщику.

В пакет документов входит:

  • претензия, которая направлялась строительной компании до суда;
  • исковое заявление;
  • акт с перечислением дефектов;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • договор долевого участия.

При обращении в суд, жилец имеет право взыскать с СК выполнение работ по устранению дефектов и дополнительную компенсацию. Судебные расходы, если суд выиграет владелец квартиры, оплачивает застройщик.

Важно – перед обращением в суд лучше заказать экспертизу в независимом агентстве, которое проведет проверку и составит соответствующую документацию. Также, в этом случае имеет место неустойка, если строительная компания не выполняет работы по гарантийным обязательствам в течение 45 дней. Начиная с 45-го дня будет насчитываться пеня по аналогичному алгоритму со срывом сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Если застройщик банкрот

Если строительная компания банкрот, то можно предъявить претензию в компенсационный фонд – согласно новой редакции ФЗ №214 компании должны вносить туда средства, которые идут на компенсацию дольщикам в случае их банкротства.

Довольно часто жильцы ограничиваются возмущениями и несколькими общими собраниями, не обращаясь в суд. Судебная практика же показывает, что большинство таких дел выигрывает именно потребитель, так как на его стороне ФЗ №214 и Закон о защите прав потребителей.

Итоги

Жилец, даже после подписания акта приема-передачи, имеет право обратиться с претензией к застройщику, если спорные ситуации подходят под гарантийные обязательства.

Эффективных способа добиться от СК выполнения гарантийных обязательств всего два – при помощи письменной претензии или через суд. Чаще всего судебное рассмотрение вопроса является действенным инструментом.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

нет комментариев

Добавить комментарий