Кадастровая стоимость недвижимости — что это и как узнать?

Чтобы узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости необходимо выяснить ее кадастровый номер. С его помощью в 2026 году возможно определить цену собственности онлайн. Помимо этого, законодательство предусматривает другие варианты получения сведений о её размерах.

Что это такое?

Кадастровая стоимость какого-либо вида недвижимости – это информация о цене конкретного объекта без учёта его рыночной стоимости, а по состоянию на момент отправления заявки заинтересованных лиц, содержащаяся в базе данных единого кадастра.

Её величина может изменяться при переоценке, которая производится государством каждые 5 лет. Размер данной стоимости фиксируется в кадастровом паспорте объекта недвижимости.

Определение кадастровой стоимости требуется для многих целей, например:

• при расчёте земельного или имущественного налога;
• для вычисления размера выплат при пользовании жильём по договору социального найма;
• для одобрения банком кредита;
• для осуществления той или иной сделки по отчуждению жилого или нежилого помещения, участка земли и т. д.

Кадастровая стоимость в 2026 году может быть определена исключительно у поставленного на учёт в регистрирующем органе имущества.

Порядок определения размера

Чтобы узнать кадастровую стоимость какого-либо имущества, необходимо ознакомиться с положениями Земельного кодекса РФ и ФЗ № 135 от 1998 года 29 июля. Непосредственно Росреестр не занимается оценкой объектов недвижимости, привлекая с этой целью соответствующих сторонних экспертов (их назначение происходит на выборной основе).

С оценочной организацией официально заключается контракт на оказание услуг и только после этого рассчитывается кадастровая стоимость конкретного имущества. Следует отметить, что она сравнительно ниже оценочной рыночной стоимости, а это существенно при расчёте налогов.

Следует учитывать, что на её размер влияют довольно многие факторы, среди которых:

• адрес нахождения объекта;
• уровень экономического развития района;
• степень общего износа;
• назначение того или иного имущества (к примеру, земельного участка);
• присутствие коммуникаций (света, воды, канализации и т. д.);
• средняя рыночная стоимость аналогичного объекта;
• дата постройки здания;
• площадь помещения или земельного участка;
• оценочная рыночная стоимость;
• уровень получаемого дохода среди местных жителей;
• и т. д.

Определение кадастровой стоимости происходит с учётом всех влияющих на её размер факторов и удельного показателя на 1 квадратный метр, который равняется увеличенной в 200 раз налоговой ставке на землю или имущество. В зависимости от конкретного вида недвижимости, алгоритм расчёта оценочной стоимости может несколько отличаться.

Чтобы узнать, какова стоимость у конкретного объекта, можно воспользоваться кадастровым номером, который содержится в свидетельстве о праве владения тем или иным имуществом, кадастровых справке, паспорте или планировке.

Алгоритм расчёта стоимости квартиры

Величина оценивается с учётом указанных ниже факторов:

• средней стоимости аналогичного жилья в данном районе;
• уровня развития инфраструктуры (расстояние до центра города, например);
• площади жилого помещения;
• степени общего износа и даты введения жилья в эксплуатацию.

Следует учитывать, что самостоятельно определить данную величину точно могут только квалифицированные специалисты, самостоятельно осуществить расчёт без соответствующих знаний в данной сфере невозможно.

Алгоритм расчёта стоимости участка земли или дома

Величина определяется с учётом нижеописанных факторов:

• назначение участка;
• уровень развитости района, в котором находится земля или дом;
• площадь жилого помещения и прилегающей территории;
• наличие коммуникации;
• общее состояние грунта;
• присутствие каких-либо строений (относится только к участку);
• материал, из которого построено сооружение, и степень его износа;
• дата введения дома в эксплуатацию.

Подобный расчёт также включает прочие факторы, которые каким-либо образом могут повлиять на определение размера данной оценки через некоторое время.

Как и где узнать размер?

Справка о кадастровой стоимости выдаётся территориальным отделением единого Росреестра, занимающимся обслуживанием того района, где располагается конкретный объект недвижимости. Получить документ может любой желающий гражданин при отправке соответствующего запроса в государственный орган.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, лицу потребуется сделать следующее:

• оформить запрос в соответствии с типовой формой (можно скачать ниже);
• собрать необходимый пакет документации;
• отправить бумаги в Росреестр и получить расписку от сотрудника;
• готовая кадастровая справка будет готова примерно через полторы недели.

Запрос о предоставлении сведений из кадастра

Закон выделяет 3 возможных способа для обращения в государственные органы в 2026 году – онлайн через официальный веб-ресурс Росреестра, с помощью почты, при личном отправлении бумаг либо через представителя. Кадастровая стоимость объекта будет указана в соответствующей справке, которая будет отослана письмом по почте или на электронный адрес, однако гражданин вправе самостоятельно забрать документ при личном посещении госоргана.

Ещё один способ узнать, какая кадастровая стоимость у определённого имущества – с помощью веб-сайта Росреестра и раздела о фонде данных. Поиск предоставляет возможность определить размер онлайн по кадастровому номеру, адресу и т. д. Также возможно воспользоваться звонком по горячей линии организации.

Требующиеся документы

Указанный ниже список документации необходимо предъявить сотруднику Росреестра для получения справки, а также чтобы осуществить уменьшение кадастровой стоимости (статья 24.18 ФЗ № 135):

• удостоверение личности заявляющего лица;
• бланк с уплатой соответствующей госпошлины;
• подтверждающие право владения имуществом бумаги;
• доказательства недостоверности информации о самой недвижимости и его оценке (при выдаче справки не нужны);
• заявление о пересмотре кадастровой стоимости недвижимого объекта или запрос для выдачи сведений о её размере после проведённой оценки (образец можно скачать ниже);
• кадастровая справка;
• доверенность на имя представителя (если необходимо).

Образец иска о пересмотре кадастровой стоимости

Как снизить размер?

Переоценка кадастровой стоимости осуществляется одним из двух способов – при обращении с соответствующим заявлением в Росреестр либо с помощью составления иска в суд об оспаривании решения комиссии по оценке.

Снижение кадастровой стоимости требуется для уменьшения размера налога на имущество, уплачиваемого юридическими лицами и гражданами. Стоит отметить, что второй вариант используется только в том случае, если гражданин уже обращался в отделение уполномоченного государственного органа.

Изменение кадастровой стоимости происходит в следующем порядке:

• осуществите независимую оценку по адресу нахождения имущества;
• получите справку-отчёт;
• оформите заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
• соберите требующиеся бумаги и отправьте их в территориальный отдел Росреестра.

Пакет документации обычно соответствует тому же, что и при подаче заявления о предоставлении кадастровой справки, также прилагается отчёт независимого эксперта. Бумаги передаются комиссии по оценке, на рассмотрение дела уходит около 30 суток, после чего о принятом решении заявителя должны уведомить в письменном виде.

Как оспорить заключение комиссии?

Любой гражданин, который желает оформить снижение кадастровой стоимости, вправе обжаловать в судебном порядке заключение, вынесенное комиссией по оценке. В зависимости от юридического статуса лица, подобными делами занимаются арбитражные (для организаций) или районные суды (для граждан) по адресу расположения недвижимости.

К иску в суд приобщается следующая документация:

• нотариально заверенная ксерокопия правоустанавливающих бумаг владельца спорного имущества;
• удостоверение личности заявителя;
• доказательства наличия недостоверных сведений о недвижимости и его цене;
• кадастровая справка;
• и т. д.

Изменение кадастровой стоимости с помощью иска возможно в течение определённого законом срока:

• 3 месяца с момента, когда лицо узнало о нарушении собственных прав при оспаривании заключения комиссии (219 статья КАС);
• 5 лет с момента занесения недостоверных сведений в государственный кадастр (245 статья КАС).

Если уменьшение кадастровой стоимости будет одобрено по заключению суда либо комиссии, информация о новой цене будет внесена в кадастр только с 1 января того года, когда подавалось соответствующее заявление, согласно 24.20 статье ФЗ № 135.