Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика?

Согласно последним поправкам в Федеральном Законе №214 «Об участии в долевом строительстве», теперь дольщик имеет полное право взыскать с застройщика неустойку, если на то есть веские, и законодательно обоснованные основания.

В то же время, следует отметить, что попытки дольщика намеренно создать условия для взыскания неустойки, могут караться административной или даже уголовной ответственностью.

Сам застройщик также имеет право взыскать с дольщика неустойку, но основание для этого одно – неуплата своевременно дольщиком взносов за квартиру или частые просрочки.

Как в первом, так и во втором случае взыскать неустойку можно в досудебном порядке. Дольщик может направить застройщику письменное уведомление с претензией и если по истечению 20 дней ответной реакции не будет, как и решения проблемы, дольщик имеет право подать в суд исковое заявление. В таком случае застройщик будет обязан возместить не только неустойку застройщику, но и все судебные расходы. Далее рассмотрим, как взыскать неустойку с застройщика – рассчитать, оформить пакет документов и подать исковое заявление.

Законодательная база

В этом случае действует два основных нормативно-правовых акта:

• ФЗ №214;
• статья 15 ГК РФ

Как определить размер неустойки?

Прежде чем отправлять застройщику письменную претензию или же составлять исковое заявление, нужно определить размер неустойки. В данном случае нужно обратить внимание на два предписания ФЗ №214:

• определяется дата, с которой считается дата просрочки. В ДДУ четко прописываются сроки сдачи объекта в эксплуатацию и дополнительно 2 страховочных месяца. Период, за который взымается штраф, считается с прописанной в договоре даты и вплоть до подписания акта приема-передачи квартиры;
• просчет суммы определяется следующим образом: количество дней умножается на ставку рефинансирования (определяется Центробанком) и умножается на стоимость квартиры.

Делается проще при помощи онлайн-калькулятора, которых в сети много. Надо только посмотреть, правильно ли там установили ставку рефинансирования, поскольку она меняется периодически.

Далее дольщик действует в следующем порядке:

• направляет застройщику письменную претензию с просчетом неустойки. В пакет документов входит копия ДДУ и обращение со ссылкой на текст ФЗ №214;
• обязательно должно быть письменное уведомление от адресата, что он получил письмо;
• если в течение 20 дней ответа и решения проблемы не последовало – дольщик собирает документы и подает в суд.

В этой ситуации надо отметить, что предсудебное решение вопроса – исключительно в компетенции дольщика, так как он имеет право сразу же обращаться в суд.

Взыскание неустойки по ДДУ с застройщика через суд

Чаще всего рациональным решением будет взыскать неустойку по ДДУ с застройщика через суд. Порядок действий таков:

• формируется пакет документов;
• оформляется исковое заявление;
• подается иск в районный суд по месту юридической регистрации застройщика.

Какие документы нужны? Истец, то есть дольщик, должен собрать следующее:

• копия договора о долевом участии и дополнения к нему, если таковые имеются;
• письменная претензия к застройщику;
• копии платежных документов по договору;
• если имеет место ипотека – копия договора кредитования от банка с выпиской по счету. Это является доказательством того, что дольщик понес убытки сверх выплаченного по квартире. Кстати, их застройщик также будет обязан возместить, если дольщик выиграет суд;
• паспорт, ИНН;
• само исковое заявление;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

В судебную канцелярию подают копии документов, но оригиналы нужно иметь при себе – работник проверит все и вернет вам их обратно.

В исковом заявлении указывается следующее:

• ФИО истца, данные ответчика, ФИО генерального директора, полное наименование организации, к которой выдвигается претензия;
• описательная часть – здесь грамотно (со ссылкой на законодательство) описываются факты, которые предшествовали нарушению. То есть, заключение договора, дата и условия кратко;
• мотивировочная – в данной части заявления указывается сама причина искового заявления со ссылкой на те статьи ФЗ, которые застройщик нарушил;
• просительная – истец на основе всего вышесказанного просит суд удовлетворить его требования

В заключение нужно перечислить документы, которые приложены к исковому заявлению, оставить дату и подпись.

Совет – исковое заявление о взыскании неустойки лучше составлять юристу или адвокату, как и представлять интересы в суде. Так шансов на то, что решение будет в вашу пользу, намного больше.

Дополнительные расходы

Неустойка – это еще не все, что придется заплатить нерадивому застройщику. Судебные расходы оплачивает также он, если суд вынесет решение не в его пользу. В число дополнительных расходов входит следующее:

• государственная пошлина;
• если в ходе судебных разбирательств потребуется проведение дополнительных экспертиз, то оплачивать их будет ответчик.

Еще раз напомним, что подача иска осуществляется в суд, который территориально относится к ответчику.

Порядок судебных разбирательств

Рассмотрение дела в суде занимает примерно 2-3 заседания, после которых  выносится решение. Стороны вправе обжаловать его в течение 1 календарного месяца в апелляционном суде, если на то будут причины.

По истечению месяца истец уже обращается в судебную канцелярию за исполнительным листом, по которому получает свои средства. Сделать это можно через судебных приставов или непосредственно банк.

Выкуп неустойки по ДДУ

Выкуп неустойки по ДДУ – еще один вариант взыскания суммы штрафа с застройщика. Компаний, которые предлагают такое решение вопроса – предостаточно.

Сразу нужно сказать, что полную сумму неустойки дольщик точно не получит. В среднем это от 10 до 70% – в зависимости от ситуации. Но, принимая во внимание количество неисполненных судебных решений, такой вариант вполне может быть рациональным.

Важно – подавать иск о срыве сроков и получения материальной компенсации за них, можно только до того, как будет подписан акт приема-сдачи квартиры. После того, как этот документ будет подписан, подавать претензию нет смысла – с юридической точки зрения дольщика все устроило.