Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве (часто именуемый ДДУ) – документ, подписываемый представителем строительной компании и дольщиком. Он отображает факт долевого участия в строительстве жилого многоквартирного комплекса или аналогичного объекта. Он же гарантирует передачу готового жилья дольщику по завершении строительных работ.

Договор долевого участия в строительстве – базовые принципы

Договор долевого участия регламентируется Федеральным Законом №214 – права/обязанности дольщика и застройщика теперь строго регламентируются. Это кардинальное отличие ДДУ и ЖСК, так как в последнем случае прав пайщик практически не имеет – не прописывается дата сдачи объекта, стоимость квартиры может возрасти от изначально оговариваемой, а понятия «неустойка» не существует.

Договор долевого строительства дает множество гарантий, а именно:

• гарантия защиты от двойной продажи. В случае с ДДУ государственная регистрация документа обязательна. Застройщик не сможет продать квартиру нескольким дольщикам одновременно – факт заключения договора фиксируется в государственном реестре;
• гарантия возмещения средств в случае несоблюдения сроков. Согласно данным, указанным в договоре, застройщик оплатит каждый день ожидания в случае, когда квартира не сдана в указанный в документе срок;
• гарантия права расторжения договора. Если компания не выполняет свои обязательства/выполняет их плохо и не в полной мере – дольщик в праве потребовать свои деньги обратно (расторжение договора долевого участия в строительстве) и получит их в полном объеме вместе с компенсациями и неустойками по договору в долевом участии;
• гарантия прозрачности документирования. В соответствии с нормами закона, компания обязана предоставлять все данные о строительстве и публиковать их в средствах массовой информации.

Также договор предусматривает защиту прав самой компании-застройщика.

Начиная с 2004 года, регистрация в Росреестре таких соглашений между застройщиком и дольщиком обязательно. Более того – строительная компания не имеет права брать средства от дольщика до тех пор, пока ДДУ не будет внесен в Росреестр, то есть признан легитимным.

Различия ДДУ и ЖСК

Многие путают два упомянутых понятия. Разница между ними заключается в следующих тезисах:

• договора ЖСК не нуждаются в регистрации, в отличие от ДДУ. Преимущество – отсутствие необходимости в сборе бумаг, предварительных договоренностях с компанией-застройщиком, походе в государственный реестр, и т.д. Очевидный недостаток – отсутствие гарантии двойной продажи квартиры;
• договор ЖСК на сегодняшний день в рядовых сделках подразумевает цену на 10-15% ниже, чем в аналогичной сделке с использованием договора ДДУ. Однако договор ЖСК дает компании-застройщику право внедрять иные сборы, отсутствие которых заверяется ДДУ. По сути, конечная цена в ДДУ более фиксирована.

Коротко говоря, договоры ЖСК более выгодны, но в перспективе – менее надежны. Основной риск – придется заплатить по факту больше, риск попасть на мошенников высок.

Составляющие договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

В обязательном порядке отследите наличие следующих пунктов:

• идентификация строительного объекта;
• все характеристики жилья, которое будет вами получено в итоге. Адрес, планировка, проектные данные и т. д;
• срок завершения строительства объекта;
• стоимость сделки, объемы, сроки выплат;
• гарантийные сроки строительного объекта;
• инструмент гарантии обязательств со стороны компании-застройщика. Часто в упомянутой роли выступает залог, банковское поручительство и страхование ответственности.

Само собой, проследите за правильностью внесения упомянутой и личной информации.

Важно – до тех пор, пока ДДУ не будет внесен в Росреестр, переводить средства на счет строительной компании нельзя. Любые финансовые операции осуществляются после того, как ДДУ будет признан легитимным.

На данный момент Сбербанк запустил пилотный проект – электронную регистрацию ДДУ.

Страхование ДДУ

Страхование договора производится строительной компанией. В соответствии с Федеральным законом №214, он обязан это сделать. Требование с дольщика денег за страховку – прямое нарушение закона. В соответствии с тем же нормативным актом, дольщик должен оплачивать исключительно строительство здания.

Регистрация договора долевого участия в строительстве

Договор обычно регистрируется в специальной регистрационной палате (Росреестр). В определенных случаях используются ресурсы МФЦ. Согласно закону 214-ФЗ, дольщик сначала должен собрать пакет бумаг. В него входят:

• договор долевого участия и множество приложений к нему в трех экземплярах. Один останется в Росреестре, один – у застройщика, один – у дольщика;
• заявления и компании и дольщика, излагающие прошение об официальной регистрации договора в государственных органах;
• бумаги, официально удостоверяющие личность заявителя. Подавать их лично – не обязательно. Достаточно обратиться к нотариусу и оформить доверенность на другого человека;
• нотариально заверенное заявление супруга, удостоверяющего факт согласия с оформлением сделки другим супругом. Если и муж, и жена проходят по одному ДДУ, этот документ не требуется;
• бумаги, описывающие объект строительства во всех подробностях.

В случае обнаружения неточностей в бумагах/подачи их в неполной форме, в регистрации будет отказано.

После сбора бумаг требуется оплатить государственную пошлину за оформление сделки и ее регистрацию. Ее размер составляет 350 рублей, однако в соответствии с законом дольшик и компания-застройщик делят ее поровну. Предоставление документа, свидетельствующего об оплате не обязательно, но заявитель имеет право приложить его к единому пакету бумаг. При отсутствии любой информации об уплате госпошлины Росреестр отказывает в регистрации.

Собрав все бумаги, дольщик и застройщик перенаправляют их в региональное отделение Росреестра. Сделать это лично или по почте – выбор каждого. Личная подача подразумевает присутствие обеих сторон договора. Подав документы, и дольщик, и застройщик получат расписку о приеме на регистрацию. В ней нужно обратить внимание на:

• день, месяц и год подачи бумаг в Росреестр;
• полный список бумаг, предоставленных дольщиком и застройщиком;
• паспортные данные специалиста, принимавшего бумаги, его подпись и контактная информация;
• паспортные данные специалиста, который выдает справки на тему текущего состояния документов и сроков их обработки. Они и будет контактировать со сторонами договора в течение времени оформления бумаг.

Отсутствие перечисленных выше данных – основание для подачи жалобы в вышестоящие органы и требования рассмотрения дела судом.

По завершении регистрации договора долевого участия стороны забирают бумаги обратно. Срок, за который бумаги оформляются, в случае с первым дольщиком составляет десять дней. Со всеми последующими – пять дней. Получить бумаги можно, предъявив документ, удостоверяющий личность и расписку о получении бумаг. Государственная регистрация заверяется и гарантируется особой записью о договоре в Росреестре.